中国报告大厅网讯，在郑州房地产市场中，二手房业主不断调降售价仍面临滞销困境，而部分新房项目却因产品创新和改善型需求支撑持续热销。这种“冰火两重天”的局面折射出购房者对居住品质的升级诉求与存量房源价值重构之间的深层矛盾。数据显示，截至2024年底郑州商品住房库存同比下降20%，但二手房挂牌量突破13万套，市场分化趋势日益显著。

  一、二手房持续降价难解去化困境

  中国报告大厅发布的《2025-2030年全球及中国二手房行业市场现状调研及发展前景分析报告》指出，面积143平方米的二手房从150万元下调至117万元仍无人问津，类似案例在郑州已成普遍现象。某业主发现同小区相同户型房源进一步降至110万元，却依然难以吸引买家。当前郑州市区三环内部分二手房单价虽低至5000多元/平方米，但库存压力持续攀升，待售数量从12.8万套增至13万多套。这种"越降价越观望"的市场循环中，业主竞相调价反而加剧了购房者的持币待购心理。

  二、改善型需求推动新房热销现象

  与二手房形成鲜明对比的是，郑州金水区某新盘推出单价2万元/平方米的147平方米四房产品，在首次开盘时以300万元以上总价实现77套房源2小时内售罄。这种"第四代住宅"凭借高得房率、赠送空中花园等创新设计，成为改善型客户的首选目标。例如招商蛇口某项目162套房源当日去化率达92%，亚星、正弘等房企推出的同类产品也获得市场热捧。

  三、同区域新房价格差异凸显品质分水岭

  在郑州市管城区相邻的两个新楼盘中，洺悦融园以小高层2.2万元/平方米定价与世茂云尚城8000元起的高层房源形成近万元价差。这种显著的价格分化并非地理位置差异所致——相距仅数百米的项目通过产品力打造实现了价值区隔。行业数据显示，郑州2015年新房价格环比上涨0.3%，2025年前两月继续微涨，印证了优质产品的市场溢价能力。

  四、购房者需求迭代重塑市场格局

  经历10年演变，购房群体从"能住就行"转向对户型设计、社区环境和空间舒适度的精细化追求。这种转变催生出融合传统院落元素与现代高层建筑的第四代住宅，其高赠送面积和生态景观优势成为突破存量竞争的关键。郑州住房保障局统计显示，在这类产品带动下，市内八区商品房去化周期已缩短至16个月以内。

  五、市场博弈下的未来趋势分析

  行业观察人士指出，新房局部热销难以掩盖二手房市场的结构性矛盾：业主抛售与购房者"捡漏"心态的持续博弈导致价格螺旋式下行。但2025年以来郑州二手房周成交量连续突破2000套的现象表明，价格回落正在激活部分刚需群体。河南省住建部门已将"好房子"标准体系构建纳入工作重点，未来开发商需在产品设计上更贴合年轻购房主力对居住品质的深层需求。

  【总结】

  郑州房地产市场呈现鲜明的两极分化态势：存量二手房陷入降价循环困局，而创新升级的新房项目凭借差异化优势持续热销。这种分化本质是购房者需求迭代与市场供给结构失衡的结果。随着政策引导现房销售试点推进及"好房子"标准体系完善，未来市场的关键变量将在于如何平衡产品创新、价格定位与存量去化之间的关系，在满足改善型客户需求的同时激活二手房流通活力。