中国报告大厅网讯，（2025年5月28日）

  核心区域改善需求集中释放，非核心区去化压力持续凸显

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国二手房产业运行态势及投资规划深度研究报告》指出，近期上海新房市场呈现显著分化态势。5月27日，全市7个楼盘同日开盘，其中3个项目实现当日售罄；而部分远郊项目因认购不足取消公证摇号。与此同时，二手房交易量保持高位，优质房源价格企稳回升，进一步强化了购房者对核心区域高价值项目的信心。数据显示，上周新房成交面积环比增长超20%，市场热度持续向好，但区域间分化仍为显著特征。

  一、核心板块“日光盘”频现，稀缺资源与产品力成热销关键

  5月27日开盘的杨浦滨江保利·海玥外滩项目以12.64万元/平方米均价推出223套房源，虽未触发积分门槛但需5年限售，仍获544组有效认购，认购率超200%，单日销售额达30亿元。同日，金茂上海两盘同步售罄：普陀润雲金茂府36分钟成交14.5亿元，宝山金茂棠前则以4.9万元/平方米均价清空264套房源。

  这些项目的成功印证了核心区域稀缺性与产品力的叠加效应。例如，杨浦滨江项目凭借700米江景资源吸引改善客群；润雲金茂府通过大户型设计（170-217平方米）匹配高端需求。此外，上周开盘的上海壹号院以40分高积分线触发限售政策，进一步凸显顶级配套项目的稀缺价值。

  二、远郊项目去化承压，价格优惠与库存压力并存

  尽管核心区热度不减，但金山、松江洞泾等区域项目因认购不足取消公证摇号。嘉定区某楼盘82套房源仅获35组意向客户，杨浦另一项目则推出9.7折促销政策。

  市场分析显示，非核心区域面临库存积压与需求疲软双重挑战：一方面，郊区中低价位房源供应量较大，购房者对价格敏感度较高；另一方面，缺乏优质教育资源、交通配套的短板难以吸引改善型客群。部分开发商通过折扣让利加速回款，但去化周期仍显著长于市中心。

  三、供需互动强化市场韧性，二手房与新房形成“价值闭环”

  上海楼市热度持续反弹的核心动力在于供需两端的良性循环。一方面，上周新房成交面积达16.55万平方米，环比增长22%，中高端改善项目成为主力；另一方面，二手房90平方米以上户型价格同比上涨，推动部分置换客群转向一手豪宅市场。

  例如，前滩公馆未触发积分却日光，反映出购房者对优质教育资源和地段价值的认可。同时，成功出售二手房的房东直接转化为新房购买力，进一步巩固了核心区域项目的销售表现。

  四、后续供应聚焦稀缺资源，高端项目热度或持续攀升

  截至5月底，上海仍有6个新盘计划入市，包括静安曹家渡板块的康定壹拾玖和松江广富林国贸海上原墅。前者以265%认购率触发积分制，后者则凭借188%认购率展现高端市场潜力。

  业内人士指出，随着政策对核心区域土地供应收紧，“顶级配套+稀缺资源”的项目将继续主导市场热度。而产品设计与价格策略的精准匹配，将成为非核心区突破去化瓶颈的关键。

  总结

  当前上海楼市呈现“核心热、远郊冷”显著分化的局面。高单价豪宅凭借稀缺资源与精准定位持续热销，而郊区项目需通过价格调整和配套升级应对库存压力。二手房市场回暖为新房需求提供支撑，形成“置换-购买”的良性循环。未来，在供应端向优质资源倾斜的背景下，核心区域高端项目的稀缺性将进一步强化其市场地位，而非核心区则需在产品力与性价比间寻找平衡点以缓解去化难题。