中国报告大厅网讯，国内写字楼市场的产业布局呈现明显的核心城市集聚特征，一线及新一线城市承载了全国绝大多数优质办公空间供给，供需错配的结构性矛盾在不同城市分化加剧。不同能级城市的市场特征差异显著，头部城市的存量规模、租金水平、空置率都呈现出与城市产业能级高度匹配的特征，梳理核心城市的市场格局，能够为商业地产投资、运营商布局提供决策参考。

一、核心城市写字楼供给格局

1.1 存量市场分布

1.1.1 核心城市存量对比

存量规模是写字楼市场供给的基础，反映城市对办公需求的长期承载能力，核心城市的存量规模与城市第三产业规模、企业总部数量高度相关。国内写字楼市场的供给主要集中在经济发达的核心城市，北上广深四个一线城市的经济总量占全国GDP的比重超过三成，承载了绝大多数优质写字楼存量。本次统计涵盖七个不同能级的核心城市，所有数据均为2025年第四季度已完成交付的存量规模，为便于横向对比，统一换算为万平方米计量单位，转换过程保留一位小数精度。

上海作为全国经济中心，金融、商贸、专业服务业等第三产业发展程度高，长期的企业集聚带来了持续的办公需求，推动存量规模位居统计样本首位。北京作为首都，总部企业、金融机构、互联网企业总部集聚，存量规模紧随上海之后，反映出强大的办公需求承载能力。成都作为新一线城市代表，存量规模仅约为上海的五分之一，反映出新一线城市办公空间的长期积累仍处于增长阶段，后续仍有拓展空间。

1.2 未来供给规划

1.2.1 2026-2028年新增供应预测

除存量规模外，未来新增供应规模直接影响中长期市场供需平衡，核心城市的土地供应政策、城市CBD扩容节奏决定了新增供应的整体规模。不同发展阶段的城市新增供应差异明显，处于扩张阶段的内地核心城市仍有大量存量土地待开发，而成熟的港澳台核心城市土地资源稀缺，新增供应规模有限。本次统计梳理各核心城市已拿地、已开工预计在2026年至2028年交付的写字楼项目总规模，统一换算为万平方米计量单位，便于横向对比。

珠三角核心城市广州未来三年新增供应规模超过北京，仅次于上海，显示出广州在城市功能扩容过程中，商业地产开发仍保持较高强度。成都作为新一线城市，仅2026年就有60万平方米新增供应入市，后续三年累计供应规模仍有提升空间。香港、台北的新增供应规模不足内地一线城市的十分之一，市场已经进入存量主导阶段，供需格局长期保持相对稳定，新增供应主要来自旧改项目，整体规模可控。内地核心城市新增供应主要集中在城市新兴CBD板块，传统核心商圈的新增供应占比持续下降，这种区域转移会推动未来办公空间进一步向城市外围扩散，也会加剧新兴板块的短期供需失衡。

二、核心城市写字楼运营特征

2.1 空置与租金水平

2.1.1 核心城市空置率对比

空置率是反映写字楼市场供需平衡状态的核心运营指标，空置率越高，说明市场供给相对于需求过剩，业主方的议价能力越弱，反之则说明需求旺盛，租金存在上涨动力。不同城市因为产业结构调整、新增供应入市节奏的差异，空置率呈现出明显的跨区域分化，部分近年来供应放量的新一线城市空置率已经远超合理区间。本次统计的所有数据均为2025年第四季度的实际统计数据，香港采用当地统计口径的待租率，与空置率统计口径一致，可直接横向对比。

成都和深圳的空置率均超过25%，处于明显的供给过剩区间，市场需求吸纳能力不足。深圳作为国内科创产业核心城市，近年科创企业的办公需求保持较快增长，但写字楼供应放量速度远快于需求增长速度，推高了整体空置率。这背后也有部分互联网企业收缩办公规模的影响，不少此前预留的办公空间进入市场，进一步增加了供给压力。成都作为成渝经济圈核心城市，近年商业地产开发热度较高，大量项目集中入市，而本地产业以制造业、区域型服务业为主，对高端写字楼的吸纳能力有限，进一步加剧了供需错配。台北作为发展成熟的市场，空置率不足8%，供需接近平衡状态，市场运行整体平稳，租金波动幅度较小。北京作为总部企业集聚地，企业需求稳定，空置率维持在16%以下，供需整体处于相对健康的区间。

2.1.2 核心城市租金水平对比

租金水平直接反映写字楼物业的市场价值和需求强度，核心城市核心地段的写字楼因为配套完善、产业集聚效应强，租金水平远高于非核心区域，整体来看，城市的产业能级、经济发达程度与平均租金水平呈现明显的正相关关系。本次统计将各城市的租金统一换算为人民币元/平方米/月的口径，消除不同计量单位、货币的影响，便于横向对比各核心城市的租金差异。

香港作为国际金融中心，核心地段甲级写字楼资源稀缺，整体存量中甲级写字楼占比偏高，拉高了整体平均租金，水平远超内地核心城市。北京、上海两大一线城市的平均租金维持在200元/平方米/月以上，反映出强大的需求支撑，市场韧性较强。成都平均租金不足北京的一半，与超过30%的空置率形成对应，业主方议价能力较弱，市场处于买方市场。成都甲级写字楼租金同比上年同期下跌13.5%，降幅明显，反映出供过于求背景下，业主通过降租吸引租户的市场行为。这意味着，在供给过剩的城市，租金仍存在进一步下行的压力，而供需平衡的成熟城市，租金则维持相对稳定。未来核心城市写字楼市场的分化会进一步加剧，核心城市核心地段的优质物业仍能保持租金稳定性，而非核心区域的普通物业则会面临持续的租金下行压力。产业结构调整也会推动写字楼需求出现结构性变化，专业服务业、科创企业对高品质写字楼的需求稳定，而传统行业的办公需求则呈现收缩趋势，这种结构性变化也会进一步拉大不同品质、不同区位写字楼的租金差距。

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三个核心洞察：

1. 核心城市写字楼存量向头部集聚，新一线城市未来三年仍有较大规模新增供应入市
2. 成都深圳空置率超25%，供过于求背景下租金下行压力显著
3. 成熟存量市场供需平衡，租金稳定性远高于扩张中城市