中国报告大厅网讯，近年核心城市商业地产开发节奏加快，供需结构呈现明显分化，不同能级城市的运营指标差异逐步拉大，行业进入存量竞争与结构调整阶段。
一、核心城市写字楼供给格局
1.1 核心城市存量规模分布
1.1.1 内地核心城市存量统计（2025年Q4）
| 城市 |
存量 |
单位 |
统计时间 |
| 北京 | 13679917 | 平方米 | 2025年Q4 |
| 上海 | 17873097 | 平方米 | 2025年Q4 |
| 广州 | 7045314 | 平方米 | 2025年Q4 |
| 深圳 | 9081547 | 平方米 | 2025年Q4 |
| 成都 | 3473265 | 平方米 | 2025年Q4 |
1.1.2 港澳台核心城市存量梳理（2025年Q4）
| 城市 |
存量 |
单位 |
统计时间 |
| 香港 | 74176000 | 平方尺 | 2025年Q4 |
| 台北 | 869100 | 坪 | 2025年Q4 |
1.2 未来新增供应走势
1.2.1 核心城市在途供应规模（2026年及以后预测）
| 城市 |
新增供应预测 |
单位 |
时间范围 |
| 北京 | 187.9 | 万平方米 | 2025-2028年 |
| 北京 | 126 | 万平方米 | 2026年 |
| 上海 | 279 | 万平方米 | 2026-2028年 |
| 广州 | 258.5 | 万平方米 | 2025-2028年 |
| 成都 | 23.73 | 万平方米 | 2025年Q4（已供应） |
| 成都 | 60 | 万平方米 | 2026年 |
| 香港 | 320 | 万平方尺 | 2025年（已供应） |
| 香港 | 140 | 万平方尺 | 2026年 |
| 台北 | 4 | 万坪 | 2026年 |
二、核心城市写字楼运营指标分析
2.1 核心城市空置率表现
2.1.1 核心城市空置率横向对比（2025年Q4）
| 城市 |
空置率/待租率 |
单位 |
说明 |
| 台北 | 7.9 | % | 空置率 |
| 北京 | 15.89 | % | 空置率 |
| 香港 | 20.3 | % | 待租率 |
| 广州 | 20.7 | % | 空置率 |
| 上海 | 23.4 | % | 空置率 |
| 深圳 | 29.4 | % | 空置率 |
| 成都 | 31.8 | % | 空置率 |
2.1.2 空置率后续走势预判（2026年）
香港预计2026年底待租率将上升至21%，整体办公租金波动范围控制在±1%。
2.2 核心城市租金与资本化率水平
2.2.1 核心城市租金水平对比（2025年Q4）
| 城市 |
租金 |
单位 |
| 成都 | 84.0 | 元/平方米/月 |
| 广州 | 116.3 | 元/平方米/月 |
| 深圳 | 149.4 | 元/平方米/月 |
| 上海 | 201.4 | 元/平方米/月 |
| 北京 | 205.62 | 元/平方米/月 |
| 香港 | 43.3 | 港币/平方尺/月 |
| 台北 | 2850 | 新台币/坪/月 |
2.2.2 核心城市资本化率差异
| 城市 |
资本化率 |
单位 |
统计时间 |
分类 |
| 台北 | 2.6 | % | 2025年Q3 | 整体 |
| 香港 | 3.4 | % | 2025年Q3 | 整体 |
| 香港 | 3.6 | % | 2025年Q3 | 中区甲级 |
| 香港 | 4.0 | % | 2025年Q3 | 整体甲级 |
| 成都 | 5.0-6.0 | % | 2025年Q4 | 整体区间 |
| 北京 | 5.5 | % | 2025年Q4 | 核心区域 |
| 北京 | 5.7 | % | 2025年Q4 | 新兴区域 |
| 上海 | 6.1 | % | 2025年Q4 | 新兴区域 |
数据来源：戴德梁行研究部
