中国报告大厅网讯，2022年我国房地产市场买房百万房贷利息可省2.5万余元，央行落地首套房贷利率优惠政策，政策不仅提高刚需用户入市积极性，也能敦促地方及早因城施策，利好楼市平稳。

  房贷利率2022年下调幅度大

  2021年底，有相关监管部门曾表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，保障好刚需群体信贷需求，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。在此之后，各城市持续下调房贷利率，支持刚性住房需求。2022年3月，全国103城中82城房贷主流利率下调，降幅创2019年以来月度最大降幅。其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大。

  进入4月，房贷利率下调仍在持续。广州4月四大行首套房贷利率降至5.2%，二套房贷利率降至5.4%，较3月均下调了20个基点。又如苏州，4月主流银行的首套房贷利率普遍在4.6%左右。

  5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

  目前LPR已至历史低位，继续下调的空间有限，但房贷利率仍有较大的下调空间。尤其是首套房贷利率，下调空间更为充裕，4月35城首套房贷平均利率达到5.13%，明显高于新政落地后的全国首套房贷利率下限4.4%，各城市银行完全可以参照央行新规下调首套房贷利率20个基点甚至更多。

  截至目前，全国一二三线城市均出现了4.4%的房贷利率，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市。此次看到的下调，更多还是银行口头的非正式形式，预计后续相关城市会有正式发文或窗口指导。

  政策利于房地产市场平稳

  2022年以来，已经有100多个城市陆续放松了地产调控政策，包括取消限购限售、降低首付比例、下调贷款利率以及放松公积金贷款标准等，但都仅限于地方层面。受居民购房信心和意愿不足的影响，叠加本土疫情冲击，房地产销售情况仍未出现好转。1-4月全国商品房销售面积同比下降20.9%，延续一季度下降趋势。4月居民中长期贷款本年度第二次负增长，居民购房信心和意愿持续低迷，亟需政策进一步支持。4月29日，中央政治局会议强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。本次央行调整首套房贷款利率下限是对政治局会议的呼应，也是对当前地产销售低迷态势的积极应对。

  首套房贷款利率下限调整进一步打开房贷利率下行的空间。根据央行银保监会的通知，结合当前LPR报价，首套房贷款利率最低可至4.4%，二套房贷利率最低维持5.2%不变。根据央行一季度金融报告，一季度末个人住房贷款加权平均利率为5.49%，位于历史50%分位;与此同时，个人住房贷款加权平均利率与金融机构贷款加权平均利率的利差为84bp，位于历史上的绝对高位，住房贷款利率存在进一步下调的空间和动力。考虑到不同地区银行资金成本差异，在坚持因城施策原则下，预计一线城市下调房贷利率下限可能性较小，二三线进一步下调房贷利率下限可能性较大。

  另外，业内人士强调，首套和二套贷款利差拉大，既可以更好地满足刚需和真正的改善型需求，又可以抑制投机性需求。从近期各地政府出台的调控政策来看，例如郑州“认贷不认房”、长沙“以租换购”等，对改善型需求的支持力度有所加大。特别是部分城市明确清偿首套房贷后再次购房等情况执行首套房贷政策，使得改善型需求也可以享受较低的首套房贷款利率，以期促进房地产销售逐渐企稳回升。考虑到当前房企信用风险仍未出清，疫情冲击仍在发酵，预计本轮销售将于二季度末进入筑底阶段。

  下个阶段，预计房地产调控政策将进一步放松，全国层面针对性的支持性措施将继续加码，地方层面的各项利好政策将快速出台：一是在满足刚性需求的基础上，加大对改善型住房需求的支持力度。通过实行认贷不认房，卖旧买新等方式放款二套房认定标准;二是坚持因城施策，对于库存较高，土地财政依赖度较强的城市，可通过取消限购限购、降低首付比例等措施促进需求释放，促进库存去化。对于库存水平偏低，需求本就旺盛的部分一线和强二线城市，可通过下调房贷利率等措施促进地产销售企稳回升，从而改善行业预期，带动低能级城市销售回暖;三是适度放松房企预售资金监管，增加对资质优良的房企直接金融支持，缓释相关房企的信用风险。

  银行完善房地产政策落地，2022年开始进行存量浮动利率贷款定价基准转换，支持刚性和改善性住房需求，货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

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