中国报告大厅网讯，地产行业在当前国民经济结构中占据核心地位，行业以土地、建筑物及相关权益的开发、经营、管理和服务为核心业务，主要涵盖住宅、商业、办公、产业园区四类核心产品形态，上游连接土地供应、建材生产与金融服务，下游延伸至物业管理与商业运营，对上下游产业链的拉动效应十分显著。近年来行业经历深度调整，整体运行逻辑与竞争格局都发生了根本性变化。

一、地产行业市场运行

1.1 供给端核心指标

1.1.1 开发投资与开工

供给端的变化直接反映行业调整的深度，过去十年房地产行业的高速扩张建立在高杠杆、高周转的模式之上，行业调整启动后，房企首先压缩投资与新开工规模，降低负债水平，适配当前的市场需求容量。开发投资维度，2024年1-9月全国房地产开发投资累计同比降幅为13.90%，全年房地产开发投资额同比降幅收窄至10.6%，2025年1-5月全国房地产开发投资总额为36234亿元，延续了温和调整的态势。从新建住宅的供给结构来看，新开工与竣工呈现不同的边际变化，2024年全年住宅新开工面积同比下降15.8%，增速较上年提升0.1个百分点，环比降幅收窄7.3个百分点，边际改善信号明确。竣工端，2024年住宅竣工面积同比下降25.4%，增速环比回升14.7个百分点，同样呈现降幅收窄的特征。

进一步拆解，开发投资降幅持续收窄的核心动力来自保交楼政策的推进，过去几年停工的存量项目逐步进入交付阶段，带动建安投资维持一定规模，对冲了新增开工不足带来的投资下滑。新开工规模持续负增长，反映房企对未来市场需求的预期仍然偏谨慎，多数房企将回款作为核心目标，不愿意加大新增投资拿地的力度，部分中小房企甚至完全退出土地市场，不再新增开发项目。供给端的收缩是主动调整与被动出清共同作用的结果，高杠杆模式退出后，行业整体的供给规模逐步适配当前的需求容量，避免了后续出现更大规模的库存积压。从政策导向来看，当前政策的核心目标是保交楼、稳预期，推动行业软着陆，并未出台强刺激政策拉动新增投资，这也决定了供给端的调整会延续温和的态势，不会出现大幅反弹。这一调整过程一定程度上有利于行业长期健康发展，彻底化解过去高扩张积累的风险，重新建立供需平衡。

1.2 需求端结构变化

1.2.1 一二手交易结构

需求端的核心变化是交易结构从增量主导逐步转向存量主导，一二手房交易占比的变化直接反映了这一趋势。新房市场层面，2024年商品住宅销售面积累计同比下降14.1%，全年住宅销售面积同比增长4.5%，增速较上年提升1.9个百分点，环比提升0.3个百分点，边际改善的特征明显。不同能级城市的需求表现存在显著分化，核心一线城市的需求韧性更强，上海2025年10月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨5.7%，核心城区改善型需求持续释放，支撑价格稳定上涨。香港市场2025年全年住宅交易也呈现明显复苏，利率回落与跨境流动恢复带动需求集中释放。

当前不同区域市场的需求复苏程度存在明显分化，核心指标的对比能够清晰反映这种分化特征，所有指标均为2025年全年已披露的交易数据，口径统一可对比。

对比香港市场的交易数据，住宅交易的增速明显高于整体市场，反映自住需求是本轮复苏的核心动力，投资需求的恢复节奏相对偏慢。这一特征和内地市场的需求结构基本一致，当前市场需求以自住型、改善型为主，投机性需求基本已经退出市场，行业发展的基本面更加稳健。回到内地市场，2024年1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在整体房屋交易总量中的占比达到44.8%，这一占比较2016年提升了超过18个百分点，提升速度明显加快。究其本质，二手房占比持续提升来自三个方面的推动，其一，城镇化进入中后期，城镇存量房源规模已经足够大，满足了大部分自住需求的释放；其二，核心城市优质区位的新增土地供应越来越少，新房供应逐步向外围区域转移，核心区的需求只能通过二手房市场满足；其三，部分房企交付风险暴露后，购房者对期房的接受程度下降，更倾向于选择即买即住的二手房，进一步提升了二手房的交易占比。反过来看，二手房占比突破40%，意味着行业已经进入存量时代，行业的盈利模式从开发拿地的增值收益，逐步转向存量物业的运营服务收益，这对房企的能力结构提出了完全不同的要求，部分未能及时转型的房企会逐步被市场淘汰。

二、地产行业竞争格局

2.1 房地产金融环境

2.1.1 信贷存量变化

房地产金融端的变化是行业调整的核心驱动因素，过去行业的高速扩张依赖信贷规模的持续扩张，去杠杆过程启动后，信贷存量的变化直接反映去杠杆的进度。截至2025年12月末，全国房地产贷款余额为51.95万亿元，其中房地产开发贷款余额为13.16万亿元，2025年全年房地产贷款累计减少9636亿元，房地产开发贷款全年减少3575亿元，这是房地产行业信贷余额多年来首次出现年度净减少，标志着去杠杆进入收尾阶段。

结构层面，资金来源端的各项指标都呈现调整态势，2024年1-9月，购房者个人按揭贷款累计同比下降10.6%，定金及预付款累计同比下降10.3%，两个核心的需求端资金来源均呈现两位数降幅，反映居民部门加杠杆购房的意愿仍然偏弱，过去房价持续上涨带来的增值预期已经彻底扭转，多数居民选择推迟购房计划或者降低杠杆比例，这也决定了需求端难以出现大幅反弹。政策支持层面，针对优质房地产项目的白名单制度已经落地，2024年全年白名单项目审批通过的贷款总额超过5万亿元，大量资金投向保交楼项目，解决了存量项目的资金缺口，推动停工项目逐步交付，有效修复了市场信心。不排除部分资质较差的中小房企仍然难以获得信贷支持，融资成本居高不下，最终只能退出市场，这也是行业出清的必然过程。

从宏观层面来看，房地产信贷占银行体系信贷的比例长期超过四分之一，是我国金融体系最大的风险敞口，信贷余额净减少意味着房地产对金融体系的绑定逐步松动，金融体系的风险持续降低，这为宏观经济的稳定运行创造了条件。与之形成对照的是，信贷结构的分化更加明显，国有大行的信贷资源主要投向央企国企背景的头部房企，民营房企获得信贷支持的难度仍然较大，这种分化进一步推动了市场份额向头部稳健房企集中。当前的金融环境已经见底，后续大幅压缩信贷的可能性不大，后续政策会更多聚焦在结构调整，支持合理的刚需与改善型需求释放，推动行业逐步企稳。

2.2 头部房企拿地行为

2.2.1 头部企业拿地强度

行业出清过程中，头部房企的拿地策略直接反映其对未来市场的判断，不同房企因为股东背景、资金实力、战略方向的差异，拿地强度呈现明显的分层特征。目前国内主流头部房企2024年的权益销售与权益拿地数据已经披露完整，所有指标口径统一，能够清晰对比不同企业的拿地积极程度，反映当前行业的竞争态势。

头部房企的拿地强度通常用拿地金额占权益销售金额的比例衡量，比例越高意味着企业拿地越积极，对未来市场越乐观，比例越低意味着企业策略偏保守，更倾向于降低杠杆收缩规模。

计算前五家头部房企的拿地销售比均值约为28%，剔除绿城中国后CR5拿地销售比超22%，头部整体的拿地强度仍然维持在合理区间，并未因为行业调整就完全停止补储。进一步观察，拿地强度的分层非常清晰，绿城中国作为央企背景的房企，财务状况稳健，拿地销售比达到45%，明显高于其他企业，反映其趁着行业调整期积极补充优质土储，抢占市场份额的战略意图明确。华润置地拿地销售比达到30%，同样属于积极拿地的阵营，这类企业资金充裕，融资成本低，能够在土地市场获取低价优质地块，为后续的发展储备资源。保利发展、中国海外发展拿地销售比维持在23%-24%之间，属于常规补储，维持现有开发规模不变，策略偏稳健。招商蛇口、龙湖集团、万科A的拿地销售比低于20%，万科更是只有6%，反映这类企业策略偏保守，更注重降负债回款，对未来市场复苏的节奏偏谨慎，不愿意在当前阶段加大投资。

这种分层格局意味着行业集中度会进一步提升，积极拿地的头部房企会在市场复苏后逐步提升市场份额，而保守型企业的规模会逐步收缩，中小房企因为拿不到地融不到资，会更快退出市场。积极拿地的企业基本都是央企国企，民营房企的拿地强度普遍偏低，反映当前金融资源确实更多向国企央企倾斜，民营房企需要更长时间修复信用，才能重新参与市场竞争。当前土地市场的热点主要集中在核心一线城市的优质地块，三四线城市的土地流拍率仍然偏高，头部房企拿地也更加聚焦核心城市，进一步加剧了不同能级城市市场的分化。

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核心洞察

1. 全国二手房交易占比达44.8%，行业存量时代特征明确
2. TOP5头部房企拿地销售比超22%，市场集中度持续提升
3. 2025年房地产贷款全年减少9636亿元，行业去杠杆接近尾声