中国报告大厅网讯，当前国内地产业已经进入深度调整后的结构转型阶段，产业布局呈现出明显的区域分化、主体分层特征，供给端收缩与需求端结构调整相互作用，推动行业从规模扩张转向存量运营。

一、地产市场供需运行

1.1 供给端投资与开工

1.1.1 开发投资与资金来源

开发投资是地产供给端的核心先行指标，反映行业对未来市场的预期。2024年1-9月全国房地产开发投资累计同比下降13.90%，整体延续收缩态势，2025年1-5月全国房地产开发投资总额为36234亿元，收缩幅度较2024年有所收窄，但仍未转正。资金来源层面，地产开发资金主要依赖前端销售回款，销售端的疲软直接传导至资金端。2024年1-9月，购房者个人按揭贷款累计同比下降10.60%，定金及预付款累计同比下降10.30%，两项核心销售回款指标均保持两位数降幅，反映市场购房信心仍未完全修复。金融监管总局数据显示，2024年全年房地产“白名单”项目审批通过贷款总额达到5万亿元，政策层面的支持主要集中在保交付与优质项目领域，并未出现全面宽松的信贷投放。

开发投资的收缩本质上是行业去库存、去杠杆的延续，过去十几年的高杠杆扩张模式已经难以为继，企业拿地更多倾向于核心城市核心地块，非核心区域的地块拿地意愿持续降低，这也导致整体开发投资规模难以回升。开发投资的收缩幅度与销售端的降幅并不完全匹配，背后一定程度上反映了保交付推进过程中，竣工优先级高于新开工，企业将有限的资金优先投入到已开工项目的交付中，新开工项目的投资占比持续降低。不同能级城市的开发投资走势也呈现明显分化，一线核心城市的开发投资降幅明显小于三四线城市，产业人口持续流入的长三角、珠三角核心城市局部开发投资已经出现转正，产业向核心区域集中的趋势逐步清晰。

1.1.2 新开工与竣工走势

新开工规模反映企业对未来一到两年的供给预期，2024年全年住宅新开工面积累计同比增速为-15.8%，较此前的降幅收窄0.1个百分点，增速环比提升7.3个百分点，边际改善的趋势已经显现。竣工端方面，2024年全年住宅竣工面积同比下降25.4%，增速环比提升14.7个百分点，改善幅度大于新开工，进一步验证了企业优先保竣工的策略。行业进入调整期后，多数企业将现金流安全放在首位，拿到预售证快速去化回款，再投入新开工的周转模式已经被打破，更多企业选择放缓新开工节奏，优先完成存量项目的竣工交付，化解烂尾风险，修复市场信任。

新开工的收缩意味着未来两到三年的新房供给将进一步减少，在核心需求稳定的区域，供需关系会逐步转向卖方市场，为后续价格的结构性调整埋下伏笔。非核心区域由于库存规模较高，新开工收缩的速度慢于库存去化的速度，整体供需仍处于过剩状态，价格仍面临下行压力。部分民营房企由于资金紧张，已经全面停止新开工，仅依靠处置现有资产维持运营，未来随着行业出清的推进，新开工规模会进一步向头部企业集中，中小企业的新开工占比会持续降低。核心城市的优质住宅供给缺口会逐步扩大，带动价格出现结构性上涨。

1.2 需求端新房与二手房

1.2.1 商品住宅销售变化

需求端的商品住宅销售是影响整个行业现金流的核心变量，2024年全年商品住宅销售面积累计同比下降14.1%，全年单月住宅销售面积同比增长4.5%，增速较此前提升1.9个百分点，环比提升0.3个百分点，单月销售已经转正，累计销售仍处于负增长区间，反映市场仍处于磨底阶段。过去几年出台的限购放松、房贷利率下调等政策逐步落地，对核心区域的需求拉动作用已经显现，非核心区域由于产业人口流出，需求支撑不足，销售降幅仍保持在两位数。香港地区作为国内地产市场的特殊组成部分，2025年全年住宅楼宇买卖登记量为62832宗，同比增长18.3%，登记总值达到5198.30亿港元，同比增长14.4%，整体楼宇买卖合约登记量为80702宗，总值6142.77亿港元，香港地产市场在2025年出现明显回暖，主要受益于通关后内地访客购房需求回升，以及利率见顶回落的影响。

商品住宅销售的结构性分化本质上是人口流动的反映，全国人口持续向核心都市圈集中，都市圈之外的区域人口持续净流出，需求自然难以支撑，这也决定了未来地产产业布局必然向核心都市圈倾斜，中小城市的地产开发空间持续压缩。改善性需求已经成为当前市场的核心需求支撑，刚性需求占比逐步下降，产品结构也随之调整，大户型、改善型产品的占比持续提升，配套资源优质的项目去化速度明显快于普通项目，这也推动企业在拿地阶段更倾向于选择配套完善的核心地块。

1.2.2 二手房市场结构变化

存量时代的核心特征是二手房交易占比逐步提升，发达国家成熟地产市场的二手房交易占比普遍超过60%，国内市场正处于向存量市场转型的过程中。2024年1-10月，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在新房销售同比下降的背景下，二手房交易保持正增长，占全部房屋交易总量的比重达到44.8%，较五年前提升超过15个百分点，转型趋势明确。核心一线城市的二手房交易占比已经超过60%，进入完全的存量市场阶段，二线城市的占比在30%-50%之间，三四线城市仍以新房交易为主，不同能级城市的市场发展阶段差异较大。

进一步拆解，二手房交易占比提升对产业布局的影响十分深远，过去围绕新房开发的产业链体系需要逐步调整，更多的资源会向存量房服务、中介、装修、运营等领域倾斜，开发环节的利润占比会逐步降低，存量服务环节的利润占比会逐步提升。二手房交易的活跃度也受新房价格的影响，部分城市新房价格低于二手房的倒挂现象，会吸引需求转向新房，拉低二手房的交易占比，这种现象多出现于新盘供应充足的核心城市新区，属于阶段性的结构变化，不改变长期转型方向。二手房市场的发展也推动行业竞争格局变化，头部中介企业凭借品牌和规模优势，市场份额逐步提升，小型中介机构逐步退出市场，存量服务环节的集中度也在提升。

二、头部房企布局与金融环境

2.1 头部房企拿地布局

2.1.1 核心头部企业拿地指标

行业调整期，不同所有制、不同规模的房企拿地策略出现明显分化，国有及国有控股房企凭借更低的融资成本，成为土地市场的拿地主力，民营房企更多处于修复资产负债表的阶段，拿地意愿较低。选取市场认可度较高的7家核心头部房企，对比其2024年的拿地/销售比指标，该指标反映企业拿地规模与销售回款的比例，指标越高说明企业扩张意愿越强。不同企业的拿地策略与其自身的资产负债状况、战略定位直接相关，国企背景房企在融资端的优势使其能够在土地市场调整期低价获取核心地块，优化自身的土储结构，为后续的市场复苏做准备。民营房企在经历过去几年的债务风险释放后，普遍将现金流安全放在首位，多数选择放慢拿地节奏，依靠现有土储维持运营，待资产负债表修复完成后再考虑扩张。

绿城中国的拿地销售比远高于其他企业，反映其在调整期的扩张意愿最强，该企业近年来依托国企股东的支持，融资成本持续下行，具备逆势扩张的基础。万科A、龙湖集团等民营及混合所有制企业的拿地销售比处于较低水平，反映其整体战略偏向保守，更多聚焦于现有项目的去化与债务化解。整体来看，土地市场的集中度已经进一步提升，头部国企拿地占比超过70%，产业布局向国企集中的趋势明确。

2.1.2 拿地策略分化特征

拿地策略的分化本质上是资源重新配置的过程，调整期的土地市场供给结构发生变化，地方政府出让的地块更多集中在核心区域，底价成交的比例提升，为资金充裕的头部企业提供了低价拿地的机会。从拿地金额/市值比来看，保利发展、中国海外发展的该指标分别达到56%和53%，远高于万科A的6%，反映头部国企拿地力度远超民营房企，市场份额正在向头部国企集中。不同企业的布局区域也呈现分化特征，头部国企拿地主要集中在一线和强二线核心城市，三四线城市的拿地占比不足20%，民营房企由于历史原因，三四线城市的土储占比普遍较高，去化压力更大。

这种布局差异进一步拉大了企业之间的业绩差距，核心城市的项目去化速度快，利润率更高，能够为企业提供稳定的现金流，非核心城市的项目去化慢，利润率低甚至亏损，进一步拖累企业的资产负债表。不排除未来会有更多民营房企通过出售非核心资产降杠杆，头部国企通过收购进一步扩充核心区域土储，产业集中度进一步提升。部分头部国企也在调整自身的布局结构，逐步退出非核心区域的项目，将资源进一步向核心都市圈集中，这种趋势会强化核心区域的供需紧平衡，推动区域房价保持稳定。

2.2 房地产金融运行现状

2.2.1 开发贷款余额变化

房地产金融是影响地产行业运行的核心变量，行业去杠杆的过程中，房地产贷款规模持续收缩，结构也发生明显变化。截至2025年四季度末，全国房地产贷款余额为51.95万亿元，2025年全年房地产贷款累计减少9636亿元，整体延续去杠杆的态势。其中，房地产开发贷款余额为13.16万亿元，2025年全年减少3575亿元，开发贷款的收缩幅度小于个人住房贷款的收缩幅度，反映政策层面保交付、保优质项目的导向，开发端的信贷支持力度相对稳定，需求端的个人住房贷款收缩主要源于提前还贷潮和新增需求不足。

开发贷款的结构也呈现分化特征，白名单内的优质国企项目能够获得充足的信贷支持，中小房企、非核心区域项目的信贷准入门槛仍然较高，多数难以获得新的开发贷款。这种信贷结构的分化进一步推动了产业布局的集中，头部国企能够获得低成本信贷支持拿地，中小房企难以获得融资，逐步退出市场，行业出清速度加快。开发贷款的持续收缩并不意味着政策收紧，而是行业整体扩张意愿下降的反映，多数企业没有新增开发的计划，自然对开发贷款的需求降低，部分企业甚至提前偿还贷款降低杠杆率，这也反映企业对行业长期发展的判断趋于保守。

2.2.2 需求端信贷变化

需求端的个人按揭贷款是影响购房需求的核心变量，2024年1-9月个人按揭贷款累计同比下降10.60%，反映新增购房需求的信贷投放仍在收缩，主要原因包括两个方面，一是提前还贷规模较高，不少存量房贷利率高于新增房贷利率，购房者选择提前还贷降低利息支出，二是新增购房需求不足，市场信心仍在修复过程中。政策层面近年来多次下调房贷利率，降低首付比例，取消限购限贷，对需求的托底作用已经显现，核心区域的刚性需求和改善性需求逐步释放，非核心区域的需求提振效果有限，需求端的结构性分化与供给端、价格端的分化保持一致。

个人住房贷款的整体规模下降，也反映居民部门的杠杆率已经进入峰值区间，过去十几年居民部门加杠杆购房的趋势已经逆转，居民部门更倾向于降低负债，增加储蓄，对购房的态度更加谨慎。这种变化对地产行业的影响是长期的，行业整体规模难以回到过去的高增长阶段，产业布局从规模扩张转向结构优化，更多企业会转向存量运营、城市更新等领域，开发环节的规模会逐步缩小。不同区域的个人按揭贷款增速也呈现分化，核心一线城市的个人按揭贷款增速已经由负转正，三四线城市仍保持两位数降幅，进一步验证了需求的结构性分化。

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核心洞察：

1. 二手房交易占比提升推动行业向存量市场转型，产业布局逐步向存量服务倾斜
2. 头部房企拿地策略分化明显，国有房企逆势扩张，产业集中度持续提升
3. 行业去杠杆进入收尾阶段，结构性机会集中在核心都市圈区域