中国报告大厅网讯，国内地产行业经过多年高速增长后，当前进入深度调整与结构转型阶段，行业供需格局、交易结构、金融环境与企业行为都发生了深刻变化。

一、市场供需与交易结构

1.1 供给端投资与开工变化

1.1.1 开发投资与新竣工趋势

地产行业供给端的变化核心反映在开发投资、新开工与竣工三个核心指标上，行业进入调整期后，房企资金压力持续存在，整体投资意愿保持低位。2024年1-9月全国房地产开发投资累计同比降幅为13.90%，全年房地产开发投资额同比降幅收窄至10.6%，一定程度上反映出下半年优质项目开工节奏有所修复，但整体下行趋势并未改变。住宅作为地产行业的核心产品，其新开工面积2024年全年同比下降15.8%，增速环比回升7.3个百分点，降幅较上半年有所收窄，但仍保持双位数下滑。竣工端方面，2024年住宅竣工面积同比下降25.4%，增速环比回升14.7个百分点，这一变化背后，前期保交付推动的竣工高峰已经过去，2021年之后新开工持续下滑带来的滞后影响开始显现，后续竣工规模仍有下行压力。2025年1-5月全国房地产开发投资总额为36234亿元，延续了此前的调整态势。

供给端收缩的核心驱动力来自两个方面，一是行业去杠杆进程中，房企融资环境整体偏紧，除头部优质国央企外，多数民营房企难以获得足额的开发贷款用于新开工项目，房企整体将有限资金优先用于存量项目交付，而非新增土地储备与新开工。二是需求端预期偏弱，房企对未来市场销售保持谨慎，主动控制新开工规模，降低存货减值风险。不排除部分房企出于优化资产负债表的考虑，主动处置存量土地项目，进一步降低了新增开发投资规模。从时间序列来看，连续三年的开发投资下滑，已经逐步消化了过去行业高周转模式下积累的库存压力，部分核心城市的存量土地储备已经处于较低水平，这为后续市场供需再平衡打下了基础，但短期来看供给端收缩的趋势仍将延续，行业出清尚未完成，部分中小房企的存量项目仍有待盘活或出清。

1.2 需求端新房与二手房分化

1.2.1 交易结构与区域价格变化

需求端层面，新房与二手房市场呈现明显的分化走势，新房市场受供给收缩与预期影响，销售规模持续下滑，二手房市场则受益于置换需求释放与价格灵活性提升，交易规模保持正增长。2024年全年商品住宅销售面积累计同比下降14.1%，全年住宅销售面积同比增长4.5%，增速环比提升0.3个百分点，一定程度上反映出四季度需求有所修复。二手房市场方面，2024年1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在新房销售下滑的背景下，存量交易占比持续提升。国内不同能级城市的价格表现呈现明显分化，核心一线城市的改善型需求支撑价格韧性，跨境资本流动也带动特别行政区住宅交易活跃度提升，存量房交易占比的变化是行业进入存量时代的核心标志，过往十年新房占绝对主导的格局正在发生变化，部分核心城市存量交易占比已经超过六成，全国层面的占比也达到近45%的水平，不同区域市场的交易增速差异也反映出需求的分化特征。

核心一二线城市的需求韧性远强于三四线城市，存量房交易占比提升是行业发展到成熟阶段的必然结果，欧美成熟楼市中存量交易占比普遍超过七成，国内当前的占比水平仍有提升空间。香港市场的回暖也反映出国际资本对中国核心不动产资产的信心回升，后续核心城市核心区位的不动产仍将保持需求支撑，低能级城市的需求疲软问题仍有待化解，分化格局仍将延续。

二、金融环境与头部企业行为

2.1 行业信贷规模变化

2.1.1 开发贷与个人贷变动

地产行业的金融环境经历了持续的调整，去杠杆是过去几年行业的核心主线，监管部门针对地产行业的融资政策逐步优化，出台了白名单制度支持优质项目融资，稳定行业流动性，但整体信贷规模仍处于收缩区间，反映出行业去杠杆的进程仍在推进。2024年1-9月，全国房地产开发企业资金来源中，个人按揭贷款累计同比下降10.6%，定金及预付款累计同比下降10.3%，反映出购房者的按揭需求仍处于低位，市场销售回款下滑直接影响房企资金供给。2024年全年房地产“白名单”项目审批通过贷款总额超过5万亿元，一定程度上缓解了优质项目的资金压力，避免了行业系统性风险的爆发。

截至2025年12月末，全国房地产贷款余额为51.95万亿元，2025年全年房地产贷款减少9636亿元，其中房地产开发贷款余额为13.16万亿元，全年减少3575亿元。开发贷的持续减少，反映出房企整体新增融资需求偏弱，同时金融机构对开发贷的投放仍保持谨慎，优先支持保交付项目与头部优质房企的项目。个人住房贷款的减少则反映出两个方面的变化，一是新房销售规模下滑，新增按揭贷款减少，二是居民部门降杠杆意愿提升，部分购房者提前偿还按揭贷款，进一步带动个人住房贷款余额下降。优质房企的融资成本明显下降，而出险房企仍然难以获得市场融资，行业融资分层的特征十分明显，这也进一步推动了行业格局的分化，优质企业能够以更低的成本获得资金，参与土地市场竞争，逐步出清落后产能。融资环境的分化也加速了行业集中度的提升，头部企业的市场份额逐步扩大，中小房企逐步退出市场，这一过程仍在持续，调整完成时间仍有待更多数据验证。

2.2 头部房企拿地策略分化

2.2.1 核心房企拿地强度对比

行业调整期内，不同信用层级与所有制背景的房企拿地策略呈现显著分化，国央企背景的头部房企凭借融资成本优势，成为土地市场的核心拿地主体，民营房企则整体保持收敛策略，拿地强度普遍低于国央企。拿地强度通常用权益拿地金额占权益销售金额的比重衡量，能够直接反映房企对未来市场的判断和扩张意愿，拿地强度越高，说明房企对市场越乐观，扩张意愿越强，反之则说明房企偏保守，收缩扩张节奏。当前国内主流头部房企的拿地强度区间跨度较大，从不足10%到超过40%不等，差异直接反映了不同企业的战略选择，也体现了不同企业的资金实力与对未来行业的判断。混合所有制房企在拿地策略上更加激进，依托股东背景的信用优势，拿地强度高于多数纯民营房企，部分规模较小的民营房企已经基本停止拿地，逐步退出行业开发环节。

国央企背景房企拿地强度整体高于民营房企，头部民营房企中龙湖集团保持相对稳健的拿地节奏，拿地强度维持在10%的水平，符合其稳健运营的战略定位。绿城中国作为混合所有制房企拿地强度最高，反映出其对核心城市土地储备的扩张需求，依托股东支持加快规模扩张。整体来看，土地市场的集中度进一步向头部国央企倾斜，行业出清过程仍在持续，未来头部企业的市场份额将进一步提升，行业格局优化逐步推进。

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1. 存量房交易占比达44.8%，行业正式进入存量转型阶段；
2. 头部房企拿地强度差异超39个百分点，行业分化格局加剧；
3. 核心一线城市新房价格保持正增长，核心区位资产价值分化凸显。