一、新房销售市场：筑底调整与去库存进程

  销售规模与同比走势

  上半年新房销售市场仍处于筑底区间，量价两端均未出现趋势性反转。2026年1-6月，商品房销售面积累计同比下滑11.6%，销售额累计同比下滑13.6%，降幅较前月均有扩大，说明市场在低位盘整中尚未找到稳定的需求支撑点。单月来看，6月销售面积0.88亿平方米、销售额0.86万亿元，环比分别增长45.49%和34.77%，呈现典型的季末冲量特征，但同比仍分别下降16.28%和15.48%，表明环比回升更多是节奏性修复而非需求实质回暖。从趋势推演，若下半年政策端无超预期发力，销售规模大概率延续“低位震荡、降幅收窄”的路径，全年累计同比降幅有望收窄至10%以内，但绝对值回到2021年峰值水平的可能性极低。

  待售面积与去化周期

  去库存进程呈现“总量缓降、城市分化”的双重特征。截至2026年6月，商品房待售面积7.63亿平方米，累计同比下降0.9%，较4月高点有所回落，狭义库存进入温和收缩通道。但结构性问题依然突出：重点城市去化周期普遍偏高，北京达26.63个月、广州24.52个月，深圳20.84个月、上海19.71个月，均远超12个月的合理警戒线;而杭州仅10.79个月，处于健康区间。这种分化背后是城市间人口流入、产业支撑与供给节奏的差异。值得关注的是，1-6月重点35城商品房批准上市量累计同比大降26.38%，新增供给持续收缩，若这一趋势延续，下半年库存去化周期有望被动压缩，但核心城市房价企稳仍需需求端配合。

  累计与单月增速对比

  累计与单月增速的背离走势，揭示了市场筑底过程中的内在张力。6月销售面积单月同比降幅16.28%，明显大于累计降幅11.6%，销售额同样呈现单月(-15.48%)深于累计(-13.6%)的格局，说明近期月度销售动能弱于上半年平均水平，市场下行压力尚未完全释放。从供给端看，6月房地产开发投资累计同比降幅扩大至18%，新开工面积累计同比-23.4%，竣工面积累计同比-23.7%，前端指标的持续收缩意味着未来6-12个月新增供应将继续收窄。这种“销售弱、供给更弱”的组合，将在中期维度上加速库存去化，但短期内难以扭转量价调整的惯性。预计下半年单月同比降幅有望逐步收窄，但累计增速转正最早也要到2027年。

  二、二手房市场：韧性表现与价格信号

  二手住宅价格指数环比：一线领涨与低线探底的“剪刀差”收窄

  二手房价格信号正取代新房，成为判断市场真实底部的首要锚点。2026年6月，全国二手房市场呈现出罕见的“层级分化”格局：一线城市二手住宅销售价格环比录得0.3%的正增长，且这一正向动能已连续维持4个月，表明核心城市的价格底部已得到反复确认;而样本二线城市与三线城市则分别环比下滑0.3%和0.4%，延续了弱势探底的路径。从趋势推演，一线城市“以价换量”阶段已基本结束，价格进入温和修复通道;而低线城市受制于人口流出与库存压力，价格出清或仍需两个季度以上。这种价格韧性的梯度差，本质上是城市能级对资产定价权的重新划分，预计下半年一线与二三线城市的环比价差将从当前的0.6至0.7个百分点逐步收敛，但绝对水平的差距仍将存在。

  一线城市价格连续增长：成交量率先破局，价格信号滞后确认

  一线城市二手房是本轮调整中最早释放“量稳价升”信号的板块。价格端，6月环比增长0.3%已是连续第4个月保持正增长，虽然涨幅温和，但方向的一致性远比幅度更重要。支撑这一价格韧性的核心在于成交量的率先放量：6月上海二手房单月成交套数同比增长高达21.1%，北京亦录得11.4%的同比增幅。量在价先的传导逻辑清晰可见——当成交量连续数月位于荣枯线之上，价格预期的扭转便有了现实基础。值得注意的是，北京、天津住宅租金指数已持续正增长，上海、成都租金环比持平，租金收益率的企稳为二手房价提供了“类股息”支撑。展望下半年，若一线城市成交量能维持当前增速，二手房价环比正增长的趋势大概率将从“连续4个月”延伸至“连续8个月”以上，从而确立真正的价格拐点。

  城市层级成交量对比：一线韧性凸显，二三线仍在寻底

  将视角拉长至城市层级，二手房成交量的分化比价格信号更为剧烈。一线城市在传统淡季中仍能维持成交增长，上海21.1%、北京11.4%的同比增幅说明刚需与改善性需求在核心城市有坚实的底盘支撑;而二线、三线城市二手房价格指数环比分别下降0.3%和0.4%，价格下行意味着成交量尚未形成有效放大，市场仍处于“无量阴跌”的出清阶段。这种成交量的断层，与土地市场的信号相互印证——上半年一线城市住宅土地成交价值占比已达25.77%，资金与需求同步向核心城市集中。从推演角度看，二三线城市二手房成交量的修复有赖于价格充分调整后吸引承接盘入场，但考虑到全国商品房待售面积仍高达7.63亿平方米的库存压力，低线城市二手房市场的“以价换量”窗口期可能比市场预期更长。

  三、土地市场：供给缩量与结构分化

  1. 土地成交价值占比：量价齐缩，资金加速向核心城市收敛

  土地市场正经历一轮深度供给出清，其核心特征是成交规模与成交价值的双重收缩。2026年1-6月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比下滑29.6%，同期住宅土地成交总价累计同比降幅更深，达33.44%，总成交金额收窄至0.59万亿元。价值端降幅显著大于面积端，揭示出土地市场并非单纯缩量，而是低能级城市土地流拍与底价成交常态化，拉低了整体成交单价。从趋势推演，供给端的主动收缩仍将延续——上半年新开工面积累计同比-23.4%，房企拿地意愿与开工能力形成负反馈循环，土地成交规模在年内难以出现V型反转。但结构上，资金正加速向高能级城市集中，一线城市住宅土地成交价值占比已达25.77%，这一比例在土地市场下行周期中被显著放大，预示着未来新房供应的地理分布将更趋极化，核心城市土地稀缺性进一步凸显。

  2. 央国企拿地集中度：头部阵营固化，民企仅存区域性幸存者

  土地市场的资金供给方已发生结构性更替，央国企从“主力军”演变为“绝对主导者”。2026年1-6月，全口径新增货值排名前三的席位被越秀地产、华润置地、保利发展三家央国企包揽，新增货值TOP30榜单中多数席位亦为央企或地方国企所占据。这一格局意味着土地市场的定价权已完全移交至资金成本更低、信用资质更优的国有资本手中。值得关注的是，民企并未完全离场，但仅存的参与者呈现高度区域化特征——滨江集团以247亿元的全口径新增货值位列行业第八，其布局几乎全部押注杭州及浙江核心腹地。从趋势推演，央国企的拿地集中度仍将维持高位，但边际上，随着核心城市土地竞争加剧，央国企内部的拿地策略也将出现分化，具备区域深耕优势的地方国企(如越秀之于广州、滨江之于杭州)反而可能跑出超额弹性。

  3. 一二三线城市土地热度：一线独暖，低能级城市陷入“无人问津”困局

  土地市场的温度梯度与新房销售的去化压力形成镜像对照。2026年6月，一线城市新房价格指数环比已连续5个月上涨，而三线城市新房价格指数环比仍下滑0.3%;二手房维度同样呈现分化，一线城市二手房价环比连续4个月正增长，二线、三线城市则分别环比下跌0.3%和0.4%。价格信号的温差直接传导至土地市场：一线城市凭借25.77%的成交价值占比，成为土地财政与房企补仓的“安全岛”;而低能级城市受制于高企的去化周期——北京、广州商品住宅去化周期分别长达26.63个月和24.52个月，三线城市更面临人口流出与库存积压的双重挤压，土地出让更多依赖城投平台托底，市场化成交近乎冻结。从趋势推演，一二三线城市土地热度的分化短期难以弥合，房企拿地将进一步聚焦于一线及强二线的确定性地块，低能级城市土地市场或将在较长时间内处于“有供无求”的缩量均衡状态。

  四、价格分化与城市能级差异

  70城新房价格指数：总量微降中的能级分化

  2026年6月，70个大中城市新房销售价格指数环比回落0.2个百分点，表面看是普跌格局，但拆解城市能级后，分化逻辑极为清晰。一线城市新房价格指数环比录得0.1%的正增长，且这一势头已连续保持5个月，说明核心城市的房价底部在持续夯实;而三线城市新房价格指数环比下降0.3%，跌幅大于全国均值，反映出低能级城市仍处于价格寻底通道。从趋势推演，70城整体指数的小幅下探更多由三四线城市拖累，一线城市的连续正增长则预示着未来6-12个月，城市间的价格梯度将进一步拉大，资金与需求向高能级城市集中的逻辑难以逆转。

  一线城市环比连续上涨：价格底部的确认信号

  一线城市新房价格连续5个月环比正增长，这在当前市场环境下是一个值得重视的领先指标。6月环比涨幅虽收窄至0.1%，但持续性远比幅度重要——它意味着核心城市的供需关系正在发生实质性转变。与之相互印证的是二手房市场：一线城市二手住宅价格环比已连续4个月正增长，6月录得0.3%的涨幅，且北京、上海二手房单月成交套数同比分别增长11.4%和21.1%，量价配合度较高。从历史规律看，二手房价格通常领先新房价格3-6个月见底，当前一线城市二手房率先企稳，预示新房价格有望在后续季度获得更强的支撑。此外，北京、天津住宅租金指数持续正增长，上海、成都租金持平，租金端的稳定为房价企稳提供了基本面背书。

  二三线城市价格调整压力：库存周期决定出清时长

  与一线城市的温和修复形成鲜明对比，二三线城市仍深陷价格调整的泥潭。2026年6月，样本二线城市二手房价格环比下降0.3%，三线城市降幅更深，达0.4%，新房端三线城市同样环比下滑0.3%。价格持续承压的背后是库存周期的差异——北京商品住宅去化周期高达26.63个月，上海为19.71个月，而杭州仅需10.79个月，城市间的去化效率差距极大。值得注意的是，全国商品房待售面积累计同比下降0.9%，狭义库存正在缓慢消化，但低能级城市因人口流出与需求透支，去化速度显著慢于核心城市。从趋势推演，二三线城市的价格出清大概率还需2-3个季度，而一线城市有望率先进入价格稳定期，这种分化将在2026年下半年进一步显性化。