中国报告大厅网讯，国内房地产市场已经进入存量开发主导的新阶段，二手房作为连接存量房源与终端居住需求的核心载体，其发展趋势直接影响房地产市场的整体平稳运行，也关系到改善型需求与刚需的有效匹配。当前国内二手房市场的区域分化特征持续凸显，核心一二线城市的存量交易占比已经超过一手房，成为市场供应的主力，研究核心城市的成交与价格运行特征，能够更清晰地把握行业整体的发展脉络。

一、核心城市二手房交易运行特征

1.1 一线城市成交与价格走势

1.1.1 月度成交波动特征

一线城市作为国内存量房市场发展最成熟的区域，二手房交易规模一直占据全国核心份额，其成交波动直接反映市场信心与需求释放节奏。近年来，受人口流入结构、改善需求占比、政策调整等多重因素影响，一线城市二手房月度成交的波动幅度明显高于其他能级城市，不同城市之间的成交基数也存在显著差异。各地住建部门及官方行业协会披露数据显示，指标统一为全市场月度二手房住宅成交量，排除商业类物业的干扰，数据口径一致可对比。年末置换需求的集中释放带动多数城市成交环比抬升，不同城市的基数差异也反映出存量市场的成熟度区别。

北京12月成交量较11月提升近19%，深圳提升近15%，两个城市的月度波动幅度均超过15%，符合年末需求集中释放的一般规律。上海12月成交量规模超过北京，核心在于上海存量住宅的总基数更大，改善型需求的年均释放频率更高。深圳的月度成交基数不足北京的一半，反映出深圳市场受政策调控的影响更深，需求释放的约束性更强。

进一步拆解上海2025年上半年的月度成交数据，能够更清晰看到季节性波动的规律。1月受春节假期影响，成交量为18387套，3月回暖至29300套，4月维持在28742套，同比2024年4月增长22.3%。春节过后市场需求快速释放，二季度开局的活跃度维持在较高水平，市场的修复节奏符合季节性特征。不排除部分置换买家为了规避政策调整风险，选择提前完成交易，带动月度成交规模抬升。深圳市场的周度波动更能反映短期情绪变化，2026年1月的周度数据显示，假期过后需求逐步恢复，周度成交量从1115套逐步抬升至1654套，第三周环比增速仅为3.7%，需求释放的持续性偏弱，短期脉冲式释放之后快速进入平稳期。一线城市二手房成交整体呈现脉冲式修复特征，缺乏持续抬升的动力，市场整体仍处于弱修复区间，多数月份的成交量仍低于2019年疫情前的平均水平，需求的支撑力仍然不足。

1.1.2 价格环比变动趋势

2023年以来，国内二手房价格持续下行，进入2026年初，核心城市的价格走势出现边际变化，部分热点城市的价格率先出现企稳信号。国家统计局披露的70个大中城市房价数据显示，一线城市二手住宅价格的整体走势领先于二三线城市，价格变动的信号意义更强。本次整理的指标统一为二手住宅价格环比变动幅度，口径符合国家统计局的统一统计标准，所有数据均为官方核定的实际变动值，不存在估算调整的情况。价格变动的核心驱动在于供需结构的变化，核心区优质房源的供需矛盾更容易推动价格企稳，远郊区县的需求支撑较弱，价格仍然面临下行压力。

一线城市整体环比降幅较上月收窄0.4个百分点，说明价格下行的压力已经边际减弱，市场预期出现一定程度的修复。北京的环比涨幅高于上海，核心在于北京核心区优质改善房源的供需矛盾更为突出，近年来新增供应主要集中在远郊区县，核心区存量房源的稀缺性逐步凸显，带动价格稳中有升。上海的价格涨幅处于合理区间，整体市场的供应更为充足，价格波动幅度更小，反映出市场供需相对平衡的特征。

上海2026年3月的环比涨幅进一步扩大至0.4%，价格企稳的趋势进一步确认，核心一线城市的二手房价格已经接近周期底部，进一步下行的空间有限。与之形成对照，部分非核心区域的价格仍然处于下行通道，区域内部的分化幅度持续扩大，优质学区、次新房（建成五年内的二手住宅）的抗跌性明显高于楼龄超过20年的老房，产品结构的差异对价格的影响已经超过区域位置的影响。当前市场已经从普涨普跌进入分化行情，不同品质房源的价格走势出现显著分化，买方市场下购房人对房源品质的要求更高，品质较差的房源只能通过更大幅度的降价吸引买家，进一步拉大了价格差距。

1.2 新一线城市成交结构特征

1.2.1 成都月度与年度成交规模

成都是新一线城市中人口流入规模最大的城市之一，近年来二手房市场的活跃度持续提升，2025年全年的成交规模已经超过部分一线城市，成为新一线城市存量市场的标杆。成都的成交结构呈现明显的核心集中特征，中心城区的成交占比超过八成，远郊区县的成交活跃度较低，区域分化特征与一线城市类似。本次整理的2025年年初月度成交数据，能够清晰反映春节前后市场需求的波动规律，指标统一为全成都住宅类二手房成交量，单位为万套，数据均来自官方机构披露的核定值。

春节所在的2月成交量明显回落，节后需求快速释放，3月成交量回升至2.32万套，4月进一步抬升至2.45万套，持续两个月维持在2.3万套以上的较高水平，说明市场需求的支撑力较强。成都2025年全年成交量达到23.2万套，月均成交接近2万套，整体规模超过深圳全年水平，反映出成都市场的活跃度较高。

2025年4月成都中心城区成交量达到2.04万套，占全成都总成交量的83%以上，核心区域的市场活跃度远高于远郊区县，人口与资源向核心区域集中的趋势仍然在延续，远郊区县的存量房流动性较差，难以吸引有效需求。成都二手房市场的高活跃度，核心受益于近年来大量年轻人口的流入，刚需和置换需求的规模持续扩大，同时成都的限购政策较一线更为宽松，入市门槛更低，带动交易规模持续扩大。不排除部分一手房项目交付之后，次新房批量进入二手市场，增加了市场供应，也带动了成交规模的抬升。成都二手房市场的韧性明显强于多数新一线城市，未来仍然有进一步提升空间，核心原因在于成都的城市竞争力持续提升，人口流入的趋势不会短期改变，对居住需求的支撑力较强。

1.2.2 广州单月成交表现

广州作为珠三角核心一线城市，二手房市场的发展成熟度较高，成交规模一直处于稳定区间，2025年4月广州二手住宅网签数据显示，市场整体保持平稳运行，同比出现小幅增长。广州市房地产中介协会披露的数据显示，2025年4月广州二手住宅网签套数达到10426套，网签面积达到104.06万平方米，同比2024年4月增长1.47%，增速处于较低水平，反映出市场整体平稳的特征。

广州市场的月度成交一直维持在1万套左右的区间，波动幅度明显小于深圳，核心在于广州的产业结构更为均衡，刚需群体的规模稳定，需求释放的节奏更为平缓，不会出现大起大落的情况。近年来广州出台的多项优化政策，包括降低首付比例、调整房贷利率、放松限购区域等，逐步释放了积压的需求，带动市场成交维持在稳定区间。广州的学区房成交占比一直处于较高水平，优质学区的存量房源流动性更好，价格也更为坚挺，和其他核心城市的特征一致。广氮、琶洲等新兴产业聚集区的次新房成交占比逐步提升，反映出产业人口流入带动的居住需求增长，新兴区域的二手房活跃度逐步超过老城区，这一变化也符合城市发展的一般规律。

当前广州市场的买方市场特征仍然明显，购房人对价格的敏感度较高，议价空间普遍维持在5%-8%的区间，卖家降价走量的情况仍然较多，市场整体仍然处于买方主导的阶段，价格上涨的动力不足，短期内很难出现大幅抬升的情况。部分学位被占用的学区房，价格折价幅度超过15%，反映出购房人对房源附加属性的要求更高，不符合需求的房源只能通过降价实现交易。新一线城市的二手房市场同样进入分化阶段，符合购房人需求的优质房源才能保持较好的流动性和价格稳定性，不符合需求的房源流动性会持续下降。

二、二手房市场未来运行逻辑研判

2.1 区域市场分化核心驱动

2.1.1 存量供需结构影响

区域分化是当前二手房市场最核心的特征，分化的核心驱动在于存量供需结构的差异。核心城市核心区域的存量房源，多数都配套成熟的公共服务，包括教育、医疗、商业等，同时靠近产业聚集区，通勤便利，需求一直保持稳定，供需关系相对偏紧，价格的抗跌性更强，成交活跃度也更高。与之形成对照，远郊区县的存量房源，公共服务配套不完善，产业支撑不足，通勤时间过长，需求主要来自本地刚需，外来需求较少，供需关系偏松，价格下行压力更大，流动性也更差。

从供需结构的角度观察，核心城市核心区域的存量房源，每年的新增供应量有限，而需求持续流入，所以供需关系很难出现明显宽松，价格也就更容易企稳。部分强二线城市的远郊区县，过去几年供应了大量一手房，现在这些一手房逐步交付进入二手市场，供应量大幅增加，而需求没有同步增长，所以供需关系明显偏松，价格也就面临较大的下行压力。这种分化趋势会长期延续，不会短期改变，因为城市资源向核心区域集中的趋势不会改变，人口流入的方向也不会改变。部分核心城市的远郊区县，如果有明确的产业导入规划，并且逐步落地，那么供需关系也会逐步改善，未来的市场表现也会逐步修复，不排除这类区域后来居上的可能，但整体来看，核心区域的优势仍然会维持较长时间。

2.1.2 政策边际调整效应

近年来，针对二手房市场的政策一直在逐步优化，从调整限购限贷政策，到降低交易税费，再到优化带押过户流程，一系列政策的核心目的是降低交易成本，激活市场需求，政策的边际效应在不同城市呈现出明显差异。核心一二线城市，人口流入多，需求基数大，政策优化之后，需求释放的效果更明显，市场修复的速度也更快，而三四线城市，人口流出，需求基数小，政策优化的效果有限，很难改变市场下行的趋势。

政策调整对二手房市场的影响，首先体现在信贷层面，房贷利率下降，降低了购房成本，带动刚需入场，首付比例下降，降低了入市门槛，让更多刚需能够入场。带押过户政策的推广，降低了交易的资金成本和时间成本，促进了置换需求的释放，原来置换需求需要先卖后买，需要筹措资金先还清贷款，现在带押过户可以直接办理，节省了大量的成本，所以置换需求的释放速度明显加快。对于核心城市来说，置换需求占比超过五成，带押过户政策对需求的激活作用更为明显，而三四线城市，置换需求占比低，所以政策效果有限。政策边际效应的差异，进一步加剧了区域之间的分化，核心城市市场更快修复，三四线城市市场修复缓慢，这种分化会进一步延续。

2.2 中介行业格局演变方向

2.2.1 头部机构市场集中趋势

二手房交易的核心中介渠道，近年来呈现出明显的头部集中趋势，中小中介机构的市场份额逐步向头部机构转移。核心原因在于，头部机构的资金实力更强，能够建立更完善的房源信息系统，提供更规范的服务，同时品牌影响力更大，更容易获得购房人和卖家的信任。近年来，市场活跃度下降，交易佣金成为中介机构的核心收入来源，中小机构因为客源不足，很难维持运营，逐步退出市场，头部机构通过收并购扩大市场份额，进一步提升了集中度。

当前，头部中介机构在核心城市的市场份额已经超过五成，部分城市甚至超过六成，未来集中度还会进一步提升。头部机构不仅提供中介服务，还延伸出了金融服务、装修服务、家政服务等增值服务，能够满足客户的多元化需求，进一步提升了客户粘性，也提升了自身的盈利能力。中小中介机构只能在细分区域或者细分领域生存，比如专注于某个片区的房源，或者专注于法拍房（法院拍卖的二手住宅）交易，才能获得生存空间，整体来看，头部集中的趋势不会改变。部分头部机构近年来也在收缩门店，优化布局，关闭了远郊区县的低效率门店，聚焦核心区域的核心业务，进一步提升了运营效率，这也符合市场分化的整体趋势。

2.2.2 数字化服务渗透路径

数字化服务是近年来二手房中介行业的重要发展方向，头部机构都在加大数字化投入，提升交易的效率和透明度。数字化服务的核心，一是完善房源信息的数字化，通过VR看房、在线房源核验等方式，让购房人可以在线查看房源信息，减少线下带看的成本，提升匹配效率；二是交易流程的数字化，从签约到网签，再到过户，都可以在线完成，减少线下跑腿的次数，提升交易效率；三是定价的数字化，通过大数据对房源进行定价，给买卖双方提供参考，减少议价的成本，提升成交概率。

当前，数字化服务的渗透已经从一线城市向新一线城市延伸，核心城市的头部中介机构，VR看房的覆盖率已经超过九成，多数客户都可以在线完成初步筛选，再进行线下带看，大幅提升了匹配效率。数字化服务也提升了信息透明度，减少了虚假房源的问题，原来行业内普遍存在的虚假房源吸引客源的问题，随着数字化房源核验的推广，已经大幅减少，行业的整体规范化程度有所提升。不过，数字化服务无法完全替代线下服务，二手房交易涉及大量的线下环节，包括房源带看、产权核验、谈判等，都需要线下经纪人完成，所以数字化只是提升效率的工具，不会完全替代线下中介，未来的发展方向是线上线下融合，通过数字化提升效率，通过线下服务提升体验，这一方向已经成为行业共识。