中国报告大厅网讯，国内二手房市场作为房地产二级流通环节，连接一手房开发与终端居住需求，其运行特征直接反映房地产市场的整体信心与存量盘活效率。

一、国内二手房市场供需表现

1.1 核心城市成交运行

1.1.1 一线城市月度成交特征

国内一线城市二手房交易占全国整体成交的比重维持在15%左右，核心城市的月度成交数据能够直接反映市场情绪的边际变化。所有数据均来自各城市住建部门或房地产中介协会，口径统一为二手住宅网签或录得套数，具备可比性。

从边际变化来看，不同城市的成交走势呈现一定的同向性，但也存在局部差异，受春节假期与季节性因素影响，2026年2月北京成交量出现明显下滑，符合历年春节前后的成交规律。不同城市的市场流动性差异源于人口流入速度、存量供应规模等多重因素，上海作为全国经济中心，持续吸引外来人口落户，改善型换房需求稳定，因此成交规模始终维持在较高水平。

对比三个城市的成交数据，上海月度成交规模始终维持在2万套以上，显著高于其他两个一线城市，反映上海二手房市场的流动性更强。深圳月度成交规模不足1万套，仅为上海的三分之一左右，市场活跃度偏低。北京成交规模介于两者之间，2025年11月到12月呈现小幅上升，2026年1月略有回落，符合季节性波动规律。

1.1.2 深圳周度成交量波动

深圳作为全国二手房市场调控的先行城市，其周度成交波动能够反映政策微调后的市场反馈。2025年以来，深圳二手房市场始终处于低位运行，月度成交规模长期不足1万套，周度成交平均水平维持在1500套以内。

对比不同时间段的周度数据，国庆假期后的第一周录得量仅为1219套，第二周随着带看活动恢复，录得量上升，符合假期后的正常反弹规律。2026年1月受春节假期预期影响，第一周录得量回落，随后两周逐步回升，整体波动符合季节性规律。高频周度数据的变化并未改变市场整体低位运行的基调，各类刺激政策出台后，市场仅出现短期脉冲式反弹，并未形成持续回升的趋势。

周度数据的高频波动并未改变深圳二手房市场整体低位运行的基调，所有统计周期的周度录得量均未超过2000套，较2021年之前的平均水平下降超过六成。这背后反映出市场买方群体的观望情绪依然浓厚，多数潜在购房者选择延迟入市决策，市场信心仍未恢复。

1.2 全国价格变动格局

1.2.1 百城价格中长期走势

中国房地产指数系统百城价格指数显示，百城二手房价格已经连续41个月出现环比下跌，这一下跌周期长度创历史纪录，反映出存量住宅市场的供过于求格局已经持续较长时间。从2025年9月的单月数据来看，百城二手住宅均价环比下降0.74%，同比下降7.38%，跌幅较2024年同期略有扩大。2026年2月中指研究院的数据显示，百城二手住宅价格环比下降0.54%，跌幅较此前略有收窄，但下跌趋势仍未扭转。

不同能级城市由于供需结构、人口流入情况的差异，价格变动幅度呈现明显分化，国家统计局与中指研究院均发布了不同能级城市的价格变动数据，口径统一为2026年2月二手住宅价格环比变动率，所有数据均为官方核定，可直接对比。

二线城市的整体跌幅大于一线城市，核心原因在于二线城市多数存在人口流出压力，存量住宅供应过剩的情况更突出。广州的跌幅在统计样本中最大，上海则是唯一实现环比上涨的核心城市，反映出不同核心城市的供需差异，上海核心区存量住宅的供需关系更趋均衡。

1.2.2 价格变动的结构性特征

当前国内二手房市场的价格分化不仅体现在不同能级城市之间，也体现在同一城市内部的不同品类之间，按照物业特征划分的学区房、次新房、法拍房三个细分品类，价格走势呈现明显差异。学区房受近年来教育均衡化政策调整影响，学位附加值逐步下降，价格跌幅普遍大于同区域普通二手房，部分城市热门学区房价格较2021年高点跌幅超过15%。次新房因房龄较短、户型设计更符合当代居住需求、小区配套完善，流动性明显好于房龄超过20年的老破小，价格跌幅相对较小，核心城市核心区位的次新房价格甚至保持稳定。法拍房由于多数来源于债务违约处置，起拍价普遍低于市场正常成交价，大量法拍房入市会对周边区域的二手房价格形成压制，尤其是在民营企业债务违约比例较高的城市，法拍房供应量持续上升，进一步加大了区域二手房价格的调整压力。

核心城市核心区位的次新房价格抗跌性明显强于远郊区的老旧住宅，这一特征在北上广深四个一线城市都普遍存在，深圳远郊区的二手房价格较2021年高点跌幅超过20%，而核心区的次新房跌幅普遍在10%以内，两者差异接近一倍。当前市场需求已经从单纯的“有房住”转向“住得好”，改善型需求成为市场的主流支撑，品质较差的老旧住宅需求持续萎缩，价格下跌压力更大。这种结构性分化还会持续，未来不同品质物业的价格差距还会进一步拉大。

二、全球二手房市场对比分析

2.1 美国二手房市场表现

2.1.1 成交规模变动

美国房地产市场已经进入存量时代超过半个世纪，二手房交易占整体住宅交易的比重超过90%，其市场运行特征对中国房地产市场从增量转存量的转型过程，有一定的参考意义。美国全国地产经纪商协会的数据显示，2023年11月美国二手房成交量折年率为413万套，2025年12月成交量达到435万套折年率，较上月环比增长5.1%，反映出美国二手房市场在高利率环境下仍保持了一定的流动性。

2022年美联储进入加息周期后，美国抵押贷款利率快速上升，从3%以下一度突破7%，直接推高了购房成本，导致二手房成交量快速下滑，最低一度下滑至380万套折年率以下。2025年美联储停止加息，市场预期货币政策将转向宽松，抵押贷款利率从高点回落至6%左右，带动市场成交逐步恢复，成交量回升至430万套以上的水平。对比中国市场，美国二手房市场的交易活跃度对货币政策变动的敏感度更高，利率调整能够快速影响成交规模，而中国市场当前成交低迷的核心原因并非利率过高，更多源于居民购房信心不足，因此货币政策调整对成交的拉动作用相对有限。

2.1.2 美国价格走势特征

美国全国地产经纪商协会的数据显示，2023年11月美国二手房售价中值为409200美元，同比上涨1.2%，2025年12月售价中值为40.54万美元，价格整体维持在40万美元左右的区间，两年内的波动幅度不到2%，远小于中国市场的价格波动幅度。这背后的核心原因在于美国二手房市场的供应结构相对稳定，城镇化已经完成，每年新增住宅供应仅占存量规模的1%左右，市场供需能够快速达到平衡，价格波动主要受利率变动带来的需求影响，整体波动幅度可控。

中国市场处于从增量市场向存量市场转型的过渡阶段，过去二十年的快速城镇化积累了大量的存量住宅，当前一手房开发仍保持较大规模，叠加部分城市人口持续流出，存量住宅供过于求的格局已经形成，因此价格进入持续调整周期。从价格走势来看，美国二手房市场价格在加息周期中仅出现小幅波动，并未出现连续多年下跌的情况，而中国市场已经连续下跌超过三年，调整深度和长度都远超美国本次调整，反映出两者的市场阶段和供需结构存在本质差异。

2.2 跨国对比的启示

2.2.1 供需结构差异

中美二手房市场处于完全不同的发展阶段，供需结构存在本质差异。美国已经完成城镇化进程超过半个世纪，存量住宅市场规模稳定，人口流动也进入平稳期，新增需求主要来自家庭裂变，每年新增供应能够匹配新增需求，因此市场不容易出现大面积的供过于求，价格波动幅度较小。中国仍处于城镇化转型的后半段，过去二十年的快速开发积累了天量存量住宅，部分三四线城市以及人口流出的二线城市，存量住宅规模已经远远超过当前的需求总量，供过于求的格局会维持较长时间。

从产业链位置看，中国二手房市场还受到一手房市场的直接影响，一手房开发企业为了去库存，经常采取降价促销的策略，一手房价格下调会对周边区域的二手房价格形成带动作用，进一步加大二手房价格的调整压力。未来随着一手房开发规模持续下降，存量市场占比逐步提升，供需会逐步达到新的平衡，这一过程仍需要数年时间。

2.2.2 政策影响的对比

中国二手房市场调整过程中，各级政府已经多次出台放松措施，包括降低首付比例、下调贷款利率、取消限购限贷、降低交易税费等，但市场需求并未出现明显的持续回升，核心原因在于居民收入预期改变，对未来就业和收入增长的信心不足，购房观望情绪浓厚。对比美国，在市场调整阶段，货币政策放松能够快速带动需求回升，因为美国居民的购房需求更多是换房需求，对利率变动的敏感度更高，而中国当前的需求不足更多源于信心问题，单纯的货币放松和需求端刺激效果有限。

中国二手房市场的流通效率仍然偏低，交易税费、中介佣金等交易成本合计占到总房价的5%到8%，部分城市甚至更高，较高的交易成本直接抑制了改善型换房需求的释放，很多业主出售现有住房置换新房的成本过高，因此选择推迟换房计划。基于此，未来若要激活存量市场，降低交易成本、提升流通效率是更可行的方向。政策发力点从单纯的需求端刺激转向疏通流通环节的供给端改革，能够更有效的激活二手房市场交易，带动存量盘活。

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核心洞察：

1. 国内百城二手房价格已连续下跌41个月，调整周期创历史纪录
2. 一线城市成交分化明显，上海月度成交量超2万套，流动性远高于深广
3. 二线城市价格跌幅较一线城市高0.15个百分点，结构性分化持续加剧