广州市政府近日公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，在北上广深一线城市中率先提出保障“租购同权”，意在加快构建租售并举住房体系。其中，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”的提法，引发社会关注。以下对广州宣布租购同权政策分析。

　　2017-2022年中国住房消费行业发展前景分析及发展策略研究报告表明，出台“租购同权”政策，即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。对此，房地产业内专家认为，北京暂时应该不会出台类似政策。

　　《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中显示，广州市政府将从“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”“增加租赁住房供应，满足新增住房需求”“壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极”三方面入手，促进租房市场体系建立。

　　“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”这一措施中规定：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。”

　　工作方案中还明确，广州市将增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，并允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。此外，扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济，同时发展“城中村”现代租赁服务业。

　　简单解读如下：

　　一：扶持住房租赁企业，促进大、中、小企业蓬勃发展!到2020年，采用一切方法，抢占一切先机，打造广州现代租赁产业总部经济。

　　二：做大租赁供应市场，允许商业用房改租赁住房，土地年限不变，水，电，气通通按居民标准执行;鼓励城中村做好安防，统一出租。

　　三：减税，通通减税，只要干租赁就减税!对依法登记备案的住房租赁企业，机构和个人，必须落实税收优惠政策支持。

　　四：做大租赁需求市场，租售同权!赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　五：增加住房公积金对租赁住房的支持力度!凡是租赁提取公积金，从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%，提高到80%。

　　政策短期影响不应夸大

　　也有业内人士对“租购同权”的实际效力提出质疑。中原地产首席分析师张大伟在其个人公众号上表示，学区房问题实际上是教育资源不均衡问题。根据目前各地的就近入学原则，入学的第一顺位是房户合一，第二顺位是房主，第三顺位后才是租房。从过去的政策看，广州租房也是可以上学，但前提是学区有余量的情况下。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“租购同权”体现了一定的社会公平，但实际操作中很难同权。因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑。有一方面无法满足，“租购同权”就没有办法保障。另外，该政策明确针对没有住房的本地户籍人士和引进人才，并不是所有人都能享受。“租购同权”还有可能导致优质教育资源集中的区域短期内住房租金快速上涨。

　　链家研究院院长杨现领认为，“租购同权”是大势所趋，是落实购租并举的重要环节，也是下一步租赁立法的重要内容之一。广州的示范意义很大，它意味着这项政策将可能会在全国不少城市逐步落地。

　　杨现领表示，该政策对广州房价的短期影响不应夸大。首先，广州试点的准入门槛还是很高的，“符合条件的承租人”要求具有本市户籍、人才绿卡等，而具有本市户籍的大部分都有自住住房，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。学区房房价过高的问题，核心症结在于教育资源供给不足，使得学区成为稀缺资源，解决这个问题的关键是通过市场化、民营化的机制释放教育供给能力，寄望于“租购同权”并不现实。