随着市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。但在住宅市场去库存一路高歌猛进的同时，商业地产的去库存问题也不容忽视，部分城市的商业物业去化周期远超过住宅。对此，政府先后出台多项政策，从土地供应、存量改造、行业规范等方面为国内商业地产的发展带来深远影响。

　　据国家统计局最新发布数据显示，截至2016年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比下跌0.8％，系两年以来首次下降。然而，占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均接近10％，去库存艰难。

　　现状：消化周期最长20年

　　截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。虽然上海的成交面积在全国也走在前列，但天量库存要消化完毕还需要4年半的时间。上海2016年2~4月份商业用房的成交面积分别为7.33万平方米、20.68万平方米、28.12万平方米。以2~4月份三个月的去化速度来看，上海的商业用房存量需要54.68个月才能消化完毕。

　　去年以来，深圳市的住宅销售量价齐升，但商业用房的销售却乏善可陈。2016年2~4月份，深圳商业用房的销售总计才2.52万平方米，相对于206.09万平方米的待售面积，消化周期需要246.3个月、20年之久。

　　目前，商业用房去化周期超过10年的城市还有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅价格指数环比增幅超过“北上广深”四个一线城市。不过，截至今年4月底，南京的商业用房存量达到了464.66万平方米，而2016年2~4月份南京商业用房的成交面积分别为2.48万平方米、3.94万平方米、4.92万平方米，以这3个月的平均销售速度，南京的商业地产库存需要122.93个月才能消化完毕。

　　天津、重庆、成都、长沙、西安等地同样存在商业用房库存偏高的情况。比如，截至4月底，天津的商业用房存量高达732万平方米，去化周期达到117.6个月；成都截至4月底商业用房存量达到520.68万平方米，需要167.78个月消化完毕。

　　住宅市场一片火热，商业地产却遭遇困境的还有宁波，截至2015年底，宁波市区办公用房可销售面积为130万平方米，商业用房可销售面积为92.8万平方米，2015年全年商办用房去化量为20.5万平方米，假如维持这个销售速度，消化完所有库存需要83.5个月，即将近7年时间。同时，宁波的商业地产市场还存在着区域供应不平衡，部分区域供需矛盾突出等现象。

　　银亿房地产股份有限公司执行总裁方宇认为，目前宁波高素质人口导入的能力不够，导致了市场刚性需求的减少，同时经济下行的压力与电子商务的发展也抑制了商业办公地产的需求，加之前期商业地产供应过多，出现商业库存高的问题也是必然的结果。

　　政策：三大关键词

　　关键词一：限制土地供应

　　2016年，限制新增土地供应已经成为市场常态。但是并非所有城市的建设用地都实行“一刀切”的政策，根据国土资源部的政策显示，土地供应要按照城市规模的不同来区别管理。针对超大城市、特大城市，用地规模要进行严格管控，京津冀、长三角、珠三角等区域将逐年减少建设用地增量，推动产业结构向高端高效发展，防治“城市病”。而新增建设用地计划将向中小城市和特色小镇倾斜，为地区提供更好的发展机会。

　　关键词二：存量盘活

　　盘活存量早已成为商业物业市场上的主旋律，各政府部门也趁此出台多种举措为企业指明转型之路。在金融方面，政府支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。

　　根据盈石集团研究中心对公开资料的不完全统计，仅在2016年，就有包括大悦城、凯德、新城控股、万达等知名开发商在不同层面提出轻资产转型的战略规划。与此同时，对于实体零售较为具体的升级转型也提出了意见，如鼓励社会资本参与无线网络、移动支付、自助服务、停车场等配套设施建设等等，都在政策层面上为盘活存量提出了具体的实施方案。

　　关键词三：创新

　　随着国内消费升级的诉求不断提升，跨境电商的崛起已是大势。2016年，国务院又再次增设12个城市设立跨境电子商务综合试验区，持续为跨境电商的发展加码支持。虽然今年4月8日起实施的新政对跨境电商零售进口税收和监管进行了规范，使得上下游企业产生了一些观望情绪。但一向“嗅觉灵敏”的房地产开发商并没有放弃此番政策红利，多家百货及购物中心已通过跨境电商体验店、跨境商品展示交易中心等方式布局跨境电商业务。开发商涉足跨境电商领域试图在细分领域探寻新的业绩增长点，但目前来看由开发商打造的跨境电商商业模式还处于试验阶段，大多为营造卖点吸引消费者，因此跨境电商与房地产结合的市场运作模式前景并不明朗。

　　路径：三大路径去库存

　　据目前的趋势而言，2017年商业地产去库存有三大路径：开发商创新商业业态、地方探索商改住合法“转舵”、结合“互联网＋”去库存。

　　路径一：开发商创新商业业态

　　业内人士认为，重新定位、走差异化竞争的路线，是很多项目面临的选择。在全国各地，越来越多的购物中心开始提升体验式消费。

　　首先是围绕“生活＋”概念打造“一站式”服务。记者调研发现，在上海重点打造的虹桥商务区内，首个开业的商业综合体虹桥天地运营一年以来，已吸引300多家品牌商户入驻，工作日接待客流量高达3万－4万人次，周末5万－6万人次，俨然已成为虹桥地区的“一站式”新生活中心。

　　“当前，中国大量商业地产开发之后出租率很低，实体商铺的销售额也一直低位徘徊。如今商业地产的竞争，是颠覆整个生活方式的竞争。”龙湖集团相关负责人表示，“一站式体验中心更具有‘吸客能力’，可为虹桥商务区内的办公人群、周边居民及游客构筑‘生活新体’。只有对周边居民和办公人群的生活方式带来革新升级，才能打破传统购物模式。”

　　中国新天地、龙湖等开发商还积极创新运营模式以辐射周边社区人群。上海虹桥天地总经理陈纯介绍说，作为国内首家实现“远程值机”服务的购物中心，旅客在虹桥天地购物中心可直接进行航班行李托运。“‘商场值机’的概念也吸引了相当一部分商旅人士来虹桥天地消费。”

　　其次是提升娱乐休闲消费比重利用体验式业态“突围”。在维持餐饮主流业态带来的稳定客流之外，各大购物中心还通过构建“体验型消费”需求，力争成为目标客群重复光顾的目的地。

　　在重庆写字楼市场领跑的重庆新天地，正不断提升其娱乐休闲业态的比重。重庆新天地项目负责人告诉记者，该项目正构建“体验型消费”模式。为应对电商挑战及同质化竞争，重庆新天地针对客群不断升级的消费需求，将新天地区域过去以正餐餐饮为主的业态结构，调整为以娱乐休闲、特色餐饮为主的“体验型消费”结构，最突出的是将原本7％的娱乐业态比重提升至如今的49％。

　　“伴随着消费升级的发展趋势，龙湖虹桥天街已摒弃‘提袋式’消费，选择通过体验式业态突围。”上海龙湖相关负责人说。

　　中国金茂董事长宁高宁认为，“如今商场不能只做‘试衣间’、‘展示间’，而要升级成为扩大消费型、娱乐型、体验型场所。”

　　最后是导入文化活动激活亲子消费。除了导入各类文化艺术活动外，开发商几乎都在努力导入亲子互动活动，以全面激活家庭体验消费。

　　中国新天地市务推广及策略传播部总监刘梦洁认为，现在中国商业面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来中产家庭消费扩大升级的机遇。因此，商业地产在运营方面，一方面要考虑如何合理配比业态、引入具有吸客能力的品牌，另一方面则要通过展开多种文化艺术交流活动填补客群空白，丰富客群组合。

　　路径二：地方探索商改住合法“转舵”

　　如何消化现有商业库存，各地也在出招。福建省明确提出，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。福建省还明确未来供地计划分五类来调控，分别为“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。四川省也提出营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，要严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

　　今年3月底，商业库存较高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省规定，对已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

　　多数开发商对此表示欢迎，认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会。

　　今年6月，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

　　“市场上有大量的商业存量房没有盘活；还有大量物业面临转型、遗留的物业体量大，改造难，这些物业资产成了城市中的‘剩余资产’。我们就考虑通过整合闲置物业，打造长租公寓。”魔方生活服务集团董事长葛岚说。

　　“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级的市场。”葛岚透露，自2010年成立以来，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国15个大中型城市通过盘活存量房，已设立近200家门店，房屋租赁数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。

　　路径三：结合“互联网＋”去库存

　　戴德梁行中国区投顾部董事总经理叶建成建议，“在写字楼市场上，应借助‘互联网＋’实现科技、资源的协同布局。如联合办公等形式，在去商业库存的同时，更可成为兼顾成本效益和共享工作环境的新办公趋势。”

　　仲量联行近日发布的《联合办公：短瞬即逝还是大势所趋？》白皮书显示，2015年前中国仅有为数不多的独立联合办公空间。但在过去的12个月，联合办公空间在中国的一二线发展速度异常迅猛。以北京和上海为例，仅在过去的18个月中，就已经建成了超过500处的联合办公空间。如SOHO中国于2015年推出了联合办公品牌“SOHO3Q”，多家全球联合办公知名企业如We Work也已在2016年纷纷进驻中国。

　　仲量联行认为，中国政府对创新创业的大力支持，以及现代科技的迅速发展，让存量商业地产成为联合办公方案的最佳选择。

　　记者调查发现，当前运作较为成功的联合办公空间不仅可以将线上和线下的服务融合，还能提供其他高端服务选项，着力营造在线社群。

　　例如，近日SOHO中国就与摩拜单车宣布了战略合作，从而为SOHO中国的租户提供绿色、便捷、高效的出行解决方案。SOHO中国董事长潘石屹表示，合作将以SOHO中国在上海的部分商业项目作为开端，位于上海市淮海中路商圈的SOHO复兴广场为首个试点项目。之后，外滩SOHO、凌空SOHO等项目也将陆续加入合作项目名单。

　　纵观2016年商业地产去库存现状、路劲以及政策，2016-2021年中国商业地产行业市场需求与投资咨询报告分析，2017年开发商需“盯紧“政策风向标，和市场趋势，以便更好地发展自身业务同时拓展新领域，为未来的长足发展奠定坚实的基础。