中国报告大厅网讯，在当前经济环境下，商业地产行业正经历着深刻变革。2024年的数据显示，商业地产多个关键指标出现变化，这些变化不仅反映了过去的发展态势，也为2025年及未来的发展提供了重要参考。深入剖析这些数据背后的原因和趋势，对于洞察商业地产行业的未来走向至关重要。

  一、商业地产增量市场：供给侧下行压力显著

  《2025-2030年全球及中国商业地产行业市场现状调研及发展前景分析报告》指出，2024年，商业地产增量市场的多项指标呈现下行趋势，显示出供给侧面临较大压力。在房地产开发投资方面，商办新房市场的投资额为11104亿元，同比下降12.1%，这表明企业对商业地产新项目的投入在减少。新开工面积为6873万平方米，同比下降24.6%，新开工项目的大幅减少，预示着未来一段时间内商业地产的新增供给将进一步收缩。

  销售数据同样不容乐观，销售面积为8389万平方米，同比下降7.6%，销售额为8936亿元，同比下降13.9%。从城市能级来看，一线城市商业地产销售占比快速上升，而二三四线城市商业地产企业的经营业务持续收缩。这说明在市场下行阶段，一线城市凭借其经济活力、消费能力和资源吸引力，在商业地产销售方面表现相对突出，而二三四线城市则面临更大的市场挑战。

  在土地市场，2024年全国300城商办用地推出及成交面积总体平稳，但均处于近十年来的低位。全国300城纯商办用地推出面积为1.79亿平方米，同比小幅下降0.8%，成交面积为1.6亿平方米，同比小幅增长4.4%。分城市能级来看，一线城市商办用地推出面积为538万平方米，同比小幅增长6.5%，成交面积为502万平方米，同比基本持平;二线城市推出及成交面积分别为5783万平方米、5354万平方米，同比分别小幅下降3.2%、小幅增长5%;三四线城市推出面积为11587万平方米，同比基本持平，成交面积为10144万平方米，同比小幅增长4.3%。土地供需处于低位，反映出开发商对商业地产市场的信心仍有待恢复，拿地态度较为谨慎。

  商业地产企业的融资环境也较为严峻。2024年，房地产行业债券融资金额为5653.1亿元，同比下降18.4%，降幅有所扩大。其中，信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，仍是融资主力;ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，平均发行期限为9.85年，期限明显延长，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs发行占比超过60%;海外债发行规模仅为69.0亿元人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2个百分点，平均发行期限2.5年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。融资困难限制了商业地产企业的资金流动性和项目开发能力，对行业发展形成制约。

  二、商业地产存量市场：需求侧温和复苏但供需失衡依旧

  2024年，国内消费市场延续恢复态势，这对商业地产存量市场产生了一定影响。从消费类型来看，商品零售同比增长3.2%，体育娱乐用品类、通讯器材类等升级类商品零售额增长较快。同时，居民消费需求发生转变，更注重服务消费，2024年餐饮收入同比增长5.3%，服务零售额同比增长6.2%，较同期商品零售增速高3个百分点。

  受消费市场变化影响，商业街及商圈商铺租金出现波动。虽然餐饮消费、服务消费表现优于商品零售，带动商业街及商圈商铺租金小幅上涨，但涨幅较2023年有所收窄。具体数据显示，2024下半年，15个重点城市主要商业街商铺平均租金较上半年下跌0.51%，全年累计下跌0.42%;15个重点城市主要商圈(购物中心)商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%。

  写字楼市场整体仍承压，重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌趋势。2024年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.62元/平方米/天，环比下跌0.61%，跌幅较三季度扩大0.13个百分点，全年累计下跌1.85%，累计跌幅较2023年扩大1个百分点。业主为降低写字楼空置率，采取以价换量的方式，但总体来看，写字楼市场仍处于筑底阶段，短期内租金难以企稳。这表明商业地产存量市场中，写字楼的供需矛盾较为突出，市场供大于求的状况短期内难以改善。

  三、商业地产大宗交易：市场活跃但房企面临资金压力

  2024年，商办大宗交易市场保持活跃，但买方投资行为相对谨慎，交易金额同比下降。商办大宗交易额为1338亿元，同比下降20%。从城市分布来看，一线城市交易金额为856亿元，其中上海交易金额超500亿元，北京超200亿元;二线城市交易金额为296亿元，成都、沈阳、苏州、杭州、三亚、重庆等城市交易金额相对较大，均在20亿元以上;三四线城市交易金额为136亿元，泉州、江门交易金额在10亿元以上。

  在交易结构方面，以披露金额的交易计算，办公楼交易金额相对较高，为419亿元，商业、综合体、酒店交易金额均在100亿元以上，合计占比67%。受房地产行业下行影响，部分房企资金承压，选择折价销售资产以优化现金流。根据披露卖家的交易数据测算，卖家为内资房地产企业的交易宗数占比超过40%。部分企业的出险资产流入法拍市场，以较低折扣出让。

  从买家结构来看，内资买家仍主导市场，机构投资人交易金额较大。2024年，以披露买家的交易计算，内资企业买家交易宗数占比约89%，其中机构投资人(险资、信托基金等)、地方国资/国企、内资房地产企业(含开发商、商管公司、住房租赁企业等)收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近六成;以全部交易计算，买家为机构投资人的交易金额占比近四成。这显示出在商业地产大宗交易市场中，内资机构和企业在市场整合和资源配置方面发挥着重要作用，同时也反映出行业内部正在进行的结构调整和优化。

  四、商业地产发展阶段：从项目开发迈向不动产投资

  参照发达国家商业地产的发展历程，其大致可划分为项目开发阶段、不动产投资阶段(物业自持阶段)和资产证券化阶段(房地产信托投资基金阶段)。

  在项目开发阶段，商业地产企业主要采用开发销售模式，通过快速回笼资金来实现企业的原始积累。然而，这种模式往往过于追求短期现金流，忽视了商业地产的经营本质，导致部分零售商业经营状况不佳。

  随着企业的发展，当完成原始资本积累，具备了更高的资本和人才水平，以及更强的经营管理能力后，商业地产企业开始进入不动产投资阶段(物业自持阶段)。在这一阶段，企业意识到短期开发销售模式的弊端，经营模式逐渐转向长期持有。开发完成的商业地产项目采用自持出租、只租不售或租售并行的方式，通过统一的业态规划和招租运营，不断提升管理服务水平，以获取长期稳定的收益。此时，商业地产企业从单纯的“开发商”转变为“运营商”，更加注重商业地产项目的长期运营价值。

  资产证券化阶段(不动产投资信托基金阶段)是商业地产发展的高级阶段。在这个阶段，商业地产企业将项目经营的现金流进行打包、切割、增信、报审，转化为在证券交易所发行的证券，出售给投资者和投资机构，提前收取未来现金流用于企业再投资。这一过程不仅为企业提供了直接融资手段，还促使企业从资产管理的角度审视和优化自身资产，追求更合理的投资回报。

  目前，我国商业地产仍处于从“项目开发阶段”向“不动产投资阶段”转型的过程中，自持型商业地产尚未成为市场主流，仅有部分顶尖商业地产开发商率先进入自持阶段。同时，不动产投资信托基金(REITs)逐步兴起，部分房地产头部企业开始探索尝试，但我国在商业地产资产证券化方面还存在知识普及度不高、专业人才不足、融资工具使用水平较低以及税收和法律体系有待完善等问题。

  五、商业地产市场转变：契合新发展格局的需求

  在经历了数十年的快速城市化和经济高速增长后，经济发展模式逐渐从“资产时代”向“现金流时代”转变。在“资产时代”，商业地产侧重于资产负债表扩张和资产规模增加;而在“现金流时代”，资产收益率和现金流回报成为关键。这一转变使得商业地产的开发属性逐渐弱化，商业属性和资管属性日益凸显。

  结合发达国家的经验，我国商业地产市场正面临着三大重要转变。首先，从开发转向服务。商业地产企业需要更加关注用户需求端的动态变化，在供给端实现精准匹配，以满足消费者日益多样化和个性化的需求。其次，从粗放式运营转向精细化运营。商业地产企业要积极拥抱新技术、新模式，创新应用场景，深度挖掘项目的潜在价值，提升运营效率和服务质量。最后，从经营价值转向品牌价值。商业地产企业需要从主题概念、产品内容、经营模式、商业空间和营销推广等多个方面入手，塑造独特的品牌形象，解决当前优质资产缺失和存量资产运营效率低下的问题，增强市场竞争力。

  六、商业地产未来发展：政策引领下的新方向

  党的二十届三中全会为商业地产的发展指明了新方向，特色、城市更新、城乡融合、EOD、新技术和新业态等成为未来商业地产发展的关键领域。

  特色对于商业地产愈发重要，商业地产需要通过植入特色主题、特色场景、特色业态和特色建筑，打造具有差异化的项目。商业地产行业现状分析指出，以发布新品、开设首店等为代表的首发经济，作为激活消费新动能的重要形态，符合消费升级和高质量发展的要求，商业地产企业应积极推进首发经济，培育新型消费，让特色类地产项目成为城市商业地产发展的新增长点。

  在存量时代，城市更新和老旧项目改造成为商业地产的主旋律。相关政策鼓励构建城乡统一的建设用地市场，优化城市工商业土地利用，盘活存量土地和低效用地。随着核心城市可供开发土地的减少，城市更新和存量改造的进度预计将进一步加快，这为商业地产企业提供了新的发展机遇，同时也要求企业具备更强的改造和运营能力。

  城乡融合发展是中国式现代化的必然要求，县级城市商业地产开发有望成为新赛道。主要城市商业地产出现过剩迹象，促使房地产企业将目光转向县级城市。县级城市经济基础良好，消费潜力较大，商业配套需求明确，因地制宜开发县级城市商业地产，将满足当地消费需求，推动商业地产行业的多元化发展。

  基于EOD理念的商业化改造成为商业地产增长的新模式。在政策支持下，商业地产企业将自然环境、生态场景与建筑语言相结合，打造无界的生态商业消费环境，通过提升消费者的愉悦体验感，反哺可持续消费力，实现商业繁荣与生态环境治理的双赢，这将成为房地产开发企业和运营商重点打造的方向。

  科技赋能为商业地产带来新机遇，通过“科技+艺术”“科技+主题”“科技+品牌”“科技+服务”“科技+运营”等方式，商业地产企业能够实现差异化突围，拓展新的增长点。在强化企业科技创新主体地位的政策背景下，新技术、新产业、新业态、新模式将不断涌现，为商业地产行业的创新发展注入强大动力。

  综上所述，2024年商业地产行业在增量市场供给侧下行、存量市场供需失衡的情况下，面临着诸多挑战，但同时也在转型发展和政策引领下迎来了新的机遇。从发展阶段来看，我国商业地产正从项目开发向不动产投资阶段迈进，在这个过程中，企业需要不断提升自身的运营管理能力和创新能力。在市场转变方面，要顺应从开发向服务、从粗放式运营向精细化运营、从经营价值向品牌价值的转变趋势。而在未来发展方向上，特色打造、城市更新、城乡融合、EOD模式以及科技赋能等领域蕴含着巨大潜力。商业地产企业应抓住这些机遇，积极应对挑战，实现可持续发展，推动整个行业在新的经济格局下焕发出新的活力。