中国报告大厅网讯，国内写字楼市场作为商业地产的核心细分赛道，供需关系与租金水平的变化直接映射产业发展活力，当前竞争格局呈现区域分化、产品分层的特征，头部城市存量规模占比超七成，中小城市需求收缩明显。

一、核心城市供需格局

1.1 存量市场分布

1.1.1 核心城市存量规模

国内写字楼市场的存量高度集中于经济核心城市，一线及强新一线城市依托产业集聚效应，积累了全国范围内最大规模的办公空间供给，产业结构差异也带来存量规模的区域分化，金融、总部经济发达的城市存量规模普遍高于产业偏制造业的区域。上海作为全国金融中心，承接了大量跨国企业总部与内资金融机构的办公需求，过往十年新增供应持续放量，存量规模长期位居全国首位。北京作为首都，集聚了大量央企总部、互联网企业区域总部与金融机构总部，存量规模仅次于上海。深圳依托科创产业的快速发展，近十年写字楼供应增长较快，存量规模超过广州。成都作为成渝经济圈核心城市，近年吸引大量东部产业转移，办公需求增长带动存量规模稳步提升。

核心城市存量规模的排序，直接反映了城市经济总量与第三产业占比的差异，上海第三产业增加值连续多年位居全国第一，对应写字楼存量规模也最高。成都作为新一线城市，存量规模约为上海的五分之一，符合其城市能级与产业规模定位。深圳存量规模高于广州，对应科创企业对办公空间的需求增长更快。

1.1.2 存量空置率特征

空置率是反映写字楼市场供需平衡的核心指标，需求端受企业扩张、缩编以及新增注册企业数量影响，供给端受新增入市项目影响，不同城市的空置率差异直接反映市场供需错配程度。近年国内经济结构调整，互联网、金融等传统写字楼核心需求行业扩张放缓，部分城市新增供应持续入市，推高整体空置率水平。核心城市的空置率数据呈现明显的能级分化，一线城市内部也存在较大差异，产业结构偏科创、新增供应较多的城市空置率更高。

从数据看，能级越低的核心城市空置率越高，成都作为新一线城市，近年供应放量较快，需求增长跟不上供应，空置率突破三成。北京依托央企总部等刚性需求，空置率维持在16%以下，供需相对平衡。整体来看，五个核心城市平均空置率约24%，超出市场普遍认可的10%-15%合理区间，整体供给过剩压力较大。

1.2 未来供应趋势

1.2.1 2026年新增供应预测

当前在途写字楼项目多数已经完成土地出让与主体施工，未来1-2年的新增供应规模已经基本确定，不同城市的在途供应规模差异较大，核心城市2026年即将入市的新增供应，进一步反映了未来市场供需关系的变化趋势。过往多年各地商业用地出让规模较大，部分城市在2017-2019年出让的项目集中在2025-2027年竣工交付，短期内仍将有较多增量投放市场。不同城市基于过往土地供应节奏，2026年新增供应规模存在明显差异，核心城市的供应主要集中在新兴商务区，传统核心区新增供应极少。

北京2026年新增供应规模超过百万平方米，主要集中在城市副中心等新兴商务区，未来北京核心商务区的空置率有望保持稳定，新兴商务区可能面临一定的去化压力。成都2026年仍有60万平方米供应入市，结合当前超过三成的空置率，未来租金仍可能面临下行压力。

1.2.2 中长期供应规模

中长期供应规模反映了未来三到五年市场的供给压力，核心城市的中长期供应多数集中在新兴开发区域，传统核心商务区新增供应较少，稀缺性持续提升。广州过往商业土地出让规模较大，到2028年还有超过258万平方米的新增供应，中长期供给压力高于其他一线城市。北京到2028年累计新增供应约187.9万平方米，整体规模可控，年均供应不到40万平方米，对应现有存量规模增速不到0.3%，对市场的冲击相对有限。上海2026到2028年新增供应约279万平方米，年均供应约93万平方米，结合当前接近1800万平方米的存量，年均供应增速不到0.5%，中长期供给压力逐步缓解。过往供应放量较早的城市，未来三年新增供应规模逐步下降，市场供需关系有望逐步改善，而供应放量较晚的城市，未来三到五年仍将承受较大的去化压力。部分城市的中长期供应已经纳入了尚未开工的项目，实际入市规模可能受开发商资金状况影响出现调整，最终供应量仍存在一定不确定性，部分资金周转困难的开发商可能会推迟项目入市时间，减少短期市场供给。

二、行业竞争格局分析

2.1 租金水平差异

2.1.1 核心城市租金对比

租金水平是写字楼市场竞争结果的直接体现，核心区位、高品质项目的租金显著高于非核心区域低品质项目，城市能级越高，租金水平整体越高，核心商务区的甲级写字楼租金往往是城市租金水平的标杆。不同城市的核心写字楼租金差异，反映了城市办公需求的支付能力差异，金融、互联网等高端服务业占比高的城市，租金支付能力更强，整体租金水平更高。当前核心内地城市的租金统计口径统一为元/平方米/月，可直接横向对比，排除了口径差异带来的偏差。

北上两大一线城市的平均租金均突破200元/平方米/月，显著高于其他城市，符合其城市能级与需求支付能力。广州租金水平不到北京的六成，成都租金仅为北京的四成左右，反映了新一线城市与一线城市的租金差距。深圳空置率远高于北京，租金水平仍高于广州，反映了深圳科创企业的租金支付能力更强。

2.1.2 租金变动趋势

近年国内写字楼市场需求整体偏弱，多数城市租金呈现下行趋势，核心城市中成都租金同比下跌13.5%，跌幅较为明显，反映了供需失衡对租金的挤压。成都作为近年写字楼供应放量较快的新一线城市，需求增长跟不上供应增长，业主为了吸引租户不断下调租金，部分项目甚至通过免租期、装修补贴等方式变相降低租金，实际租金跌幅可能更大。从全国范围看，除了少数核心城市核心地段的优质写字楼租金保持稳定，多数非核心区域项目租金都存在不同程度的下调，部分城市跌幅超过5%。企业降本增效趋势下，更多企业选择搬到租金更低的非核心区域，或者缩小办公面积，进一步压制了租金上涨空间。部分头部企业甚至退租核心地段写字楼，搬到自有产业园区，进一步减少了甲级写字楼的需求。未来一段时间，多数空置率较高的城市租金仍将保持下行趋势，只有当供应增速明显放缓，需求逐步复苏后，租金才有可能止跌企稳。部分城市已经出现了核心地段租金稳定，非核心地段租金持续下跌的分化格局，核心资产的抗跌性已经逐步显现。

2.2 竞争分层特征

2.2.1 资本化率区域差异

资本化率（指房地产年净运营收益与物业价值的比值，反映投资回报率）是影响写字楼投资市场竞争的核心指标，资本化率越低，说明市场对物业价值的预期越高，投资竞争越激烈。不同城市不同区位的资本化率存在明显差异，核心区位的优质写字楼资本化率更低，新兴区域资本化率更高。北京核心区写字楼资本化率为5.5%，新兴区为5.7%，符合核心区资产更受青睐的特征，上海新兴区资本化率为6.1%，高于北京，反映上海写字楼投资的预期回报率要求更高。香港整体写字楼资本化率约4.0%，中区核心项目资本化率为3.6%，远低于内地核心城市，反映香港核心写字楼资产的稀缺性更高，投资认可度更强，台北资本化率仅2.6%，处于极低水平，反映当地写字楼投资市场竞争非常激烈，资产估值较高。成都资本化率区间为5.0-6.0%，符合新一线城市的投资回报预期，投资风险略高于一线城市，因此资本化率更高。整体来看，城市能级越高，核心区位的资本化率越低，投资竞争越激烈，核心资产的集中度进一步提升，资本持续向核心资产聚集，非核心资产的流动性逐步下降。

2.2.2 运营端竞争分化

当前写字楼市场竞争已经从开发端转向运营端，不同运营主体的竞争策略出现明显分化，传统开发商持有型写字楼，依托土地成本优势，主要依靠长期租金收益，部分开发商为了降低负债率，逐步出售核心写字楼资产，回笼资金偿还债务，这部分资产多数被险资等长期投资机构接手，持有结构逐步优化。专业写字楼运营商则通过包租、资产管理等方式，整合存量写字楼物业，通过升级改造、提升企业服务吸引中小微企业租户，获取租金增值收益，部分运营商还会配套工商注册、财税咨询等增值服务，提升租户粘性。灵活办公空间运营商近年经历了行业出清后，头部玩家逐步调整扩张策略，聚焦核心城市核心位置，提升出租率，盈利模式逐步清晰，不再盲目扩张。传统核心地段的优质写字楼资源主要集中在头部房企、央企国企手中，这些主体持有能力强，不会低价抛售资产，市场供给结构相对稳定。中小业主持有大量非核心区域写字楼，出于资金周转需求，往往会降价出租，进一步拉低区域租金水平。未来，运营能力更强、服务更完善的项目能够获得更高的租金溢价，市场份额逐步向头部运营主体集中，中小运营主体逐步退出市场，行业集中度进一步提升。部分城市已经出现了核心资产价格稳定，非核心资产价格下跌的分化趋势，不同品质项目的租金差距持续扩大，运营能力成为影响竞争力的核心因素。

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1. 核心城市写字楼市场整体供需失衡，平均空置率超20%，供给过剩压力明显
2. 区域分化加剧，核心城市核心地段资产稀缺性凸显，非核心区域去化压力较大
3. 行业竞争从开发转向运营，头部运营主体集中度逐步提升