2003年，广州市房地产开发业在全市经济增长迅速、人民收入不断提高、城市环境日益改善的大好时机下，积极调整发展战略，努力提高企业竞争力，合理控制房地产开发投资规模，销售形势乐观，实现利润大幅度增长。 

　　一、2003年广州市房地产开发经营态势 

　　1、房地产队伍不断优化，整体素质不断提高 

　　经过多年的市场竞争和有关整治，广州市房地产开发队伍得到优化，整体素质不断提高。据广州市统计局年报数据（全文同），截止2003年底，全市房地产企业共1285家，比2002年底减少了24家。企业虽然少了，但经济实力不断增强。2003年底全市房地产开发企业资产总计达2940.62亿元，同比增长6.1％；经营收入465.92亿元，同比增长9％，其中销售收入433.75亿元，同比增长14.0％；实现利润38.81亿元，同比增长78.0％。随着房地产市场的进一步规范，部分实力不强的企业渐被淘汰已成趋势（见下图）： 


　　2、房地产开发投资快速增长势头得到控制 

　　2003年全市房地产开发投资419.48亿元，同比下降1.6％，成为近10年来房地产开发投资首次负增长的年份。2003年，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为35.7％，所占比重由2002年的第一退居为第二，比重同比2002年下降了6.5个百分点。 

　　广州市房地产开发投资中，商品住宅依然是开发重点。2003年住宅投资为317.21亿元，同比增长1.8％；办公楼投资22.30亿元，同比下降20.1％，办公楼的投资下降主要是由于几年来办公楼施工规模都较低，2003年延续了这种情况；商业营业用房投资43.37亿元，同比增长7％；其他房屋投资36.59亿元，同比下降21.1％。 

　　3、新开工面积减少，商品房的施工规模有所下降 

　　2003年，全市商品房新开工面积1086.16万平方米，同比下降3.2％。在商品房新开工面积中，除办公楼新开工面积增长外，其他几类房屋都有不同幅度的下降：住宅新开工面积为906.6万平方米，同比下降0.4％；办公楼新开工面积为54.68万平方米，同比增长1.18倍；商业营业用房新开工面积为46.79万平方米，同比下降50.8％；其他房屋新开工面积为78.09万平方米，同比下降14.0％。由于新开工面积减少，全市商品房施工面积有所下降，2003年为4354.05万平方米，同比下降3.4％；其中住宅施工面积为3161.93万平方米，同比下降1.3％；办公楼施工面积为333.38万平方米，同比下降3.5％；商业营业用房施工面积为465.31万平方米，同比下降11.8％；其他房屋施工面积为393.43万平方米，同比下降8.1％。 

　　4、民营、港澳台及外资企业支撑起房地产开发 

　　在目前全市房地产开发业中，民营企业和港澳台、外资企业个数已占78.7％的份额。截止2003年底，民营企业652家，占全市房地产开发企业总数的50.7％，同比增加11家；港澳台企业359家，占全市总数的27.9％，比2002年底减少20家。2003年，房地产开发中民营企业完成投资232.22亿元，同比增长9.0％，占全市房地产开发投资的55.4％；港澳台、外资企业完成投资141.62亿元，同比增长7.2％，占全市房地产开发投资的33.8％。 

　　5、商品房销售形势喜人，楼价平稳 

　　2003年广州商品房市场需求旺盛，全年商品房销售（签约）面积为1210.77万平方米，销售（签约）合同金额为525.50亿元，分别比上年增长10.7％和10.5％。其中住宅销售（签约）1122.38万平方米，同比增长10.2％；办公楼29.89万平方米，同比增长50.1％；商业营业用房44.82万平方米，同比下降0.9％；其他房屋13.69万平方米，同比增长35.5％。 

　　在销售的商品房中，现楼的销售面积为522.81万平方米，同比增长18.9％；现楼销售合同金额为217.64亿元，同比增长21.8％。期楼的销售面积为687.96万平方米，同比增长5.2％；期楼销售合同金额为307.86万平方米，同比增长3.7％。 

　　价格方面，2003年广州商品房价走势平稳，销售均价为4340元/平方米，比2002年下降了0.2％，其中商品住宅均价4074元/平方米，同比下降0.8％；办公楼均价7138元/平方米，同比增长1.8％；商业营业用房均价9198元/平方米；同比增长3.7％；其他房屋销售均价4149元/平方米，同比增长28.5％。 

　　6、房地产开发资金较充裕 

　　2003年，全市房地产开发到位资金为533.53亿元，与完成投资额比为1.27：1，比2002年微升了0.01。从资金来源看，由于2003年商品房销售情况理想，故到位资金中定金及预收款同比增长较大，而银行贷款等到位资金的比重则有所下降。2003年，全市房地产开发到位资金中，国内贷款115.57亿元，同比下降10％，占本年到位资金总额的21.7％，比2002年减少2.4个百分点；利用外资10.76亿元，同比下降23.1％，占到位资金总额的2.0％，比2002年减少0.6个百分点；自筹资金80.11亿元，同比下降19.5％，占到位资金总额的15.0％，比2002年减少3.6个百分点；定金及预收款276.19亿元，同比增长6.9％，占到位资金总额的51.8％，比2002年增加3.5个百分点；其他资金50.9亿元，同比增长45.7％，占到位资金总额的9.5％，比2002年增加3个百分点。 

　　7、海珠区、天河区、番禺区依然是广州房地产开发的热点 

　　海珠区、天河区、番禺区三个区无论是开发投资、施工规模还是销售面积，都排在前三位；白云区和黄埔区则由于有大开发商的不断开新盘而呈现了强劲的上升势头，而越秀区、芳村区由于新开工量偏低，其房地产开发规模停留在较低水平。完成投资额最多的前4个区是：海珠区（100.98亿元）、天河区（99.96亿元）、番禺区（57.03亿元）、白云区（43.41亿元）；销售面积最多的4个区依次是：番禺区（279万平方米）、海珠区（257万平方米）、天河区（241万平方米）、白云区（118万平方米）。 

　　8、商品房空置量依然较大 

　　2003年，全市商品房竣工面积为1139.47万平方米，同比增长5.3％。按照目前的商品房的建设速度，今后每年的商品房竣工面积也必将超过1000万平方米，这对空置商品房的消化将产生较大压力。截止2003年底，全市商品房空置面积为722.01万平方米，比2002年底增加了58.96万平方米，新增空置面积占2003年竣工面积的比重为5.2％。 

　　从空置商品房增量的构成看，需重点消化的是商业营业用房。截至2003年底，全市住宅空置面积为410.33万平方米，比上年底增加了7.53万平方米；办公楼空置面积为47.0万平方米，比上年底增加了6.59万平方米；商业营业用房空置面积为157.94万平方米，比上年底增加了30.01万平方米；其他房屋空置面积为106.73万平方米，比上年底增加了14.82万平方米。 

　　从空置年限来看，消化重点是空置一年以上的商品房。2003年底，全市商品房待销面积（空置一年以内）为347.75万平方米，占全部空置面积的48.2％；滞销面积（空置一至三年）为288.89万平方米，占全部空置面积的40.0％；积压面积（空置三年以上）为85.37万平方米，占全部空置面积的11.8％。 

　　二、2004年广州房地产开发销售展望 

　　1、现有商品房开发规模受到市场的限制 

　　2003年，全市在建商品房施工面积达4354.05万平方米，加上700多万平方米的空置面积，这一数量已经是1996-2000年销售总量的2.5倍多，按照2003年销售（签约）面积1210.77万平方米计算，需要用4年左右的时间才能消化完。由于广州房地产市场化的程度较高，开发商投资是以市场的需求为指导，虽然商品房的需求旺盛，但这个供给量对于需求来说依然偏大，开发商一般不会盲目扩大投资规模。 

　　2、开发规模受到开发商土地储备减少的限制 

　　2003年，全市房地产企业购置土地面积为334.74万平方米，同比下降67.8％；完成土地开发面积为503.66万平方米，同比下降40.0％。截至2003年底，房地产企业手中储备的待开发土地面积为1485.25万平方米，比2002年底减少了475.72万平方米，减少幅度达1/4。企业土地储备的减少，主要原因有：商品房开发项目启动，减少了土地储备；广州加强对闲置土地的管理，对过期未开发的闲置土地予以收回；从2004年1月1日起，房地产开发商要一次性缴交地价，提高了取得开发用地的门槛。房地产开发企业土地储备量的减少，在一定程度上限制了房地产企业开发投资增长速度。 

　　3、受市场竞争优胜劣汰的影响，房地产开发企业数量在减少 

　　在2003年底的1285家房地产企业中，正在进行项目建设开发的有796家，占总数的61.9％，比2002年减少了99家；项目已竣工，正在销售的有233家，占总数的18.1％，比2002年增加了35家；开发完毕或暂时没有开发项目的有256家，占总数的19.9％，比2002年增加了40家。2003年，全市房地产新开工项目有770个，比2002年减少了101个。由此可见，随着现有项目的开发完毕，会有相当一部分企业退出广州房地产开发市场。同时由于房地产开发门槛的提高以及取得土地须一次性支付全部地价政策的执行，房地产市场的进一步规范，银行对房地产行业的贷款控制力度的加强等，在一定程度上限制了部分资金实力不足的企业进入房地产市场，未来几年广州房地产市场将逐步成为强者的天下。 

　　4、销售将保持旺盛势头，均价将稳中有升 

　　2003年，全市生产总值达3466.63亿元，按可比价格计算，增速达15％，增长速度创8年来新高；随着经济实力持续增长，人民生活水平的不断提高和外来人口的继续增长，近年对城市建设投入的不断增大，城市环境的日益改善，以及2004年CEPA的实施，这些有利因素将对广州房地产供应产生持续的新的需求。预测，未来三年，广州市商品房销售（签约）面积将保持增长势头。 

　　由于广州商品房的销售多以自用为主，且供应量充足，市民的消费比较理智，“炒楼”现象较少，因此商品房销售价格将保持相对稳定。展望2004年，广州房地产开发投资规模将保持平缓增长的态势，销售价格将稳中有升，房地产市场将继续保持健康、稳定的发展。