2017年的房地产市场如何？市场会是如何走向？12月6日的中央经济工作会议为明年楼市调控的基调和市场走势画下了红框，而房地产开发的近日动作则预示着2017年房企的多元化发展趋势。

　　政府下定义遏制楼市疯涨 2017年房地产市场红线已出

　　12月16日闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一定位确认住房属于耐用消费品，其基本功能是居住，同时就住房具有的投资属性，对房地产市场发出了警告。同时，在肯定了今年调控政策组合拳的同时，也给未来房地产市场的发展预设了“天花板”，划下了红线。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一定位确认住房属于耐用消费品，其基本功能是居住，同时就住房具有的投资属性，对房地产市场发出了警告。近一年多来，一些热点城市的房价出现大幅上涨，多个一二线城市房价翻番。在近年货币宽松的背景下，一些金融机构利用监管漏洞，让资金以各种方式绕道进入房地产市场，这些金融资金成为本轮楼市过热的主要推手。金融机构以高杠杆的方式参与炒房，导致资金如大水漫灌般地快速流入楼市的各个环节，房企的负债率因此不断提升，个人房贷也出现迅猛增长，房价更是水涨船高。

　　通过金融杠杆炒房极易促使楼市泡沫迅速膨胀，一旦房价下跌、泡沫破灭，不仅会造成购房者资产大幅缩水甚至沦为负资产者，而且将导致贷款违约、金融机构倒闭、市场资金流动性收紧等连锁反应，直至诱发金融危机。正是基于对可能造成严重后果的警惕，今年进入10月份后，针对房地产领域金融泡沫扩大的严峻形势，有关部门及相关地方政府，连续出台了三波房地产调控攻势，这才逐步遏制住了热点城市房价不正常上涨的趋势。

　　中央经济工作会议给出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，在肯定了今年调控政策组合拳的同时，也给未来房地产市场的发展预设了“天花板”，划下了红线。信贷政策支持合理自住购房，同时将严格限制信贷流向投资投机性购房。有关部门将综合运用金融、土地、财税、投资等各种手段，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。

　　如果明年一些热点城市房价继续明显上涨，出现红线遭遇挑战的情形怎么办？本次中央经济工作会议强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，稳是主基调，稳是大局。同时会议还提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

　　这上下呼应的两段话，虽不特指房地产，但房地产市场又绝对是重点“照顾”对象。如果明年热点城市房价再次出现任性快涨，这无疑是对稳定大局的直接挑战，那么相关城市就会成为不能被姑息的风险点。为了防控资产泡沫，近年来楼市调控中从未用过的税收等更为严厉的工具，就会被有针对性地使用出来。

　　从某种角度看，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，颇有些“勿谓言之不预”的警告意味。稳中求进是大局，为了避免调控政策持续升级，房地产市场的各方参与者切忌破坏大局，否则可能付出巨大代价。

　　楼市前景黯淡 开发商转型“多元化”

　　在政府加强对房地产市场的控制以及2017年该行业前景黯淡的情况下，房地产开发商重新谈论“转型”和“差异化”。

　　例如，恒大集团抓住机会推出其粮油、石油、乳制品和瓶装水业务。然后在今年9月，随着其房屋销售反弹，在牛市上收获3000多亿元，它悄悄地以27亿元卖掉了这些企业。

　　阳光100置业集团董事长易小迪在最近的一次财新峰会上表示，他每年参加博鳌经济论坛，去年当市场不好时，开发商谈到“转型”。今年随着市场行情上涨，“转型”被“打破1000亿元的销售记录”的说法所取代。

　　但是，转型和差异化的意义已经发生改变。

　　现在考虑“多元化”的开发商越来越少。他们意识到，正是房屋建筑给予他们最重要的竞争优势。

　　业界新的热门话题是“专业化”和“利基”；而不是为大众市场建造无处不在的住宅，他们越来越多地瞄准特定群体的定制产品。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，专业化的同时保持核心房地产业务是成功的关键。

　　“如果你不能在这个房地产市场做得很好，你怎么能指望在其他市场做得好？”他说。

　　许多分析师认为，中国的住宅物业销售增长将在2017年放缓，因为政府为限制房价而加大了市场限制。

　　钟彬表示，对于渴望在不断变化的房地产环境中生存和繁荣的开发商来说，有两个选择。一是将资源投入到二手房市场；另一个是确定一个利基市场，并服务那个群体。这可以是养老金领取者的老年人社区，中产阶级家长的教育城镇，为运动爱好者建有体育设施的社区或者适合度假者的度假村。

　　例如，杭州开发商绿城控股公司发誓要建造几个城镇大小的社区，将医院、学校、高级护理中心和农场整合起来。

　　绿城创始人宋卫平说，绿城很久以前就开始建立中小学。许多购房者选择绿城的项目，以确保他们的孩子能够入读这些学校。

　　高级护理社区吸引了诸如万科和保利地产等大型开发商以及大型保险公司。

　　万科近日公布了一项计划，将立足长三角，打造长者护理公寓、租赁公寓和服务中心的组合。

　　旅游和娱乐是另一个热点领域。例如，山水文园投资集团在过去两年里携手美国主题公园品牌六旗集团，在上海附近的海盐建立一个庞大的综合体。双方同意在重庆另建一个。

　　山水文园投资集团总裁张晓梅说：“在过去，开发商通过卖房就能赚大钱。但住户的需求却被忽视了。”

　　“今天，当我们公司计划一个项目时，我们问自己的第一个问题是，我们的客户是谁？他们的消费习惯是什么？”

　　据她介绍，在确定了其消费群体后，集团能够将一块土地（通常是一个廉价的、远离城市中心的地方）转变为一个旅游中心，这与在城市区域买下昂贵地皮的传统商业模式不同。

　　万达集团也采用了这一战略。

　　据悉，许多开发商通过纳入“绿色”元素，如烟雾净化器、降噪和节能系统来使其产品差异化。通过以绿色技术为特色，公司能够比附近的“普通”住宅多收取13％至20％的价格。

　　万科也在加大在绿色领域的投资。在最近的一次产品发布会上，万科的经理们在住宅物业中心推销几项新的创新，旨在降低夏季的湿度，并在冬季增加湿度——这是中国北方常见问题的解决方案。

　　一些公司走得更远，放弃了房屋销售，完全转向物业管理业务。更多2017年房地产市场走势详情，可查阅房地产行业分析及市场研究报告。