随着多地楼市升温，包括苏州、厦门以及杭州等城市开始重启限购。而银行房贷利率变化的趋势，则显示为全国房贷平均利率首套房贷优惠占比下降。

　　楼市升温，银行的房贷利率是否有变化?进入9月，中国各大银行上半年业绩均已公布。数据显示，各银行上半年净利润增速总体继续呈放缓态势，而与之形成鲜明对比的是，个人住房贷款却增量巨大。上半年，18家上市银行个人住房贷款新增总量在2万亿元左右。对此，专家指出，受国内外复杂经济环境影响，各银行业绩均面临较大压力。在此背景下，风险低、收益不错的个人住房贷款成为不少银行的重点发展对象。对银行而言，这虽属于正常选择，但银行也应注意防范相关风险，并要认识到，银行业最终实现可持续发展还要依靠实体企业，应努力加大对实体经济的支持。

　　2016年上半年，各大银行业绩继续呈现分化态势，增速总体放缓。18家上市银行中仅有4家净利润增速高于10%，有一半增速低于5%。五大行中，中国银行和中国建设银行增速高于1%，分别为2.52%、1.15%;交通银行、中国农业银行及中国工商银行上半年业绩增速则低于1%，分别为0.9%、0.8%、0.8%。

　　近年来，银行业绩增速总体呈现下滑态势，行业“普涨”格局已难以持续。中国银行业协会此前发布的《中国银行业发展报告(2016)》指出，2015年，商业银行全年累计实现净利润15926亿元，同比增长2.4%，增速较2014年下降7.2个百分点，2016年银行业盈利增速将微幅正增长。

　　住房贷款增长超预期

　　2016-2021年住房贷款行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告表明，相比于业绩增速的放缓，个人住房贷款则十分“活跃”，超出市场预期。从增量来看，工、农、中、建四大行上半年的新增规模已达去年全年约八成。就个人住房贷款增速而言，与上年末相比，上半年，18家上市银行中，有15家增速高于10%，7家高于20%，增速最高的民生银行达到70%。

　　对于个人住房贷款快速增长的原因，工行、农行等多家银行均表示，房贷较快增长主要是由于银行积极支持居民家庭购买首套和改善型普通自住房，大力支持居民购房。中信银行则在半年报中表示，上半年，该行重点发展以核心房产为抵押的“房产抵押综合授信贷款”大单品，化解经济下行带来的周期性风险。

　　“各银行个人住房贷款的快速增长还受到银行资产负债结构调整的影响，由于在经济下行的环境下，银行的公司业务有所下降，多发展个人贷款，特别是个人住房贷款，成为不少银行的选择。”张兴荣说，个人住房贷款属于相对优质的资产，风险较小，正逐渐发展成为银行资产中的“安全垫”。

　　加码房贷推高楼市杠杆

　　某房地产研究机构人士向记者透露，对于贷出去的钱，理论上银行会要求贷款者提供票据以检查 资金流向，但实际操作中很少有银行会检查。即使银行下定决心去查，要把这些钱款的去向完全监管到位本身具有很大难度。此外，部分银行信贷人员虽然对客户的资金用途心知肚明，但为了业绩仍会选择睁一只眼，闭一只眼，有些甚至会帮客户包装，以通过银行的风控系统的评估。

　　通过这种方式，银行、贷款公司、购房者联手助推了住房杠杆。房地产业内人士还透露，目前很多中介机构都有下属的担保公司，能够为购房者提供首付贷或短期资金用于偿还住房贷款，这些担保公司与银行机构存在千丝万缕的关系。

　　央行最近公布的信贷数据显示，近几个月，按揭贷款可谓“一枝独秀”、“百废房兴”。某股份制银行内部人士表示，“资产荒”的阴影下，银行资金没有更好的投向，投向国企资金虽然安全但利率相对较低，投向中小企业又唯恐不良率攀升。相较而言，个人住房按揭贷款是一个相对优质的选择。未来，各银行将持续在房贷领域发力。“但不能忽视的是，部分银行为了抢夺房贷的市场份额，在贷款发放上确实比较激进，甚至不惜违反政策明文规定，变相加高了购房杠杆，加速催生房地产泡沫。”

　　业内人士表示，开发贷款和购房贷款的同比增幅从2015年9月份开始出现剪刀差，二者背离程度日益扩大。这说明房地产开发企业正在去杠杆，降低开发贷款增加的幅度，平抑财务成本;而居民正在不断加大杠杆进入楼市，而且愈演愈烈。这其中的风险也是若隐若现。

　　2012年以来，居民购房杠杆率也在持续上升。业内人士指出，这个杠杆率是以居民户每年新增中长期人民币贷款(主要是房贷)的累计值与全国商品住房的累计销售额的比值计算的。到2016年7月，杠杆率已经到达0.63。可以大致判断，全国范围内，购房的平均首付已经低至不到五成。