仓储行业位于供应链中游，连接上游生产与下游分销，行业景气度变化直接反映国内商品流通的整体活跃度，也是消费基建领域投资分析的核心观测指标。近年来，国内消费市场结构调整带动仓储行业细分赛道出现明显分化，不同类型仓储设施的需求增长和资产回报率出现差异，厘清行业整体运行态势，能够为市场主体的投资布局提供明确参考。仓储指数是反映行业景气度的荣枯指标，以50%为分界点，高于50%反映行业处于扩张区间，低于则反映收缩，该指标由中国物流与采购联合会和中储发展股份有限公司联合统计发布，数据可信度较高，能够准确反映行业月度、季度以及全年的运行特征。

一、仓储行业整体运行态势

1.1月度景气度核心走势

1.1.1全年核心指数变化

仓储行业的景气度波动与国内商品消费的季节性变化高度绑定，年内不同月份的需求差异直接反映在指数变化上。2025年全年仓储行业运行整体呈现波动修复特征，月度指数围绕荣枯线小幅波动，未出现极端偏离的情况，反映行业供需基本平衡，没有出现大面积的供给过剩或者需求暴增的异常情况。从年内走势来看，年初开年后复工复产带动景气度回升，年中淡季小幅回落，三季度短暂收缩，四季度重回扩张，整体节奏符合产业常识。

时间	仓储指数（%）	环比变动（百分点）
2025年9月	49.6	-
2025年10月	50.6	+1.0
2025年11月	50.4	-0.2
2025年12月	52.4	+2.0
2025年均值	50.7	-

全年均值维持在荣枯线以上，意味着行业全年整体处于扩张区间，月度波动幅度最大不超过2个百分点，整体稳定性较强。四季度旺季带动指数持续修复，年末环比提升幅度达到2个百分点，反映双十二年末备货需求的拉动作用明显，不排除商家提前备货应对新年消费旺季的影响，行业景气度的韧性得到验证。

1.1.2细分指标结构性特征

细分指标的变化能够反映行业内部不同维度的供需差异，新订单指数反映需求端的新增订单情况，业务量指数反映实际完成的业务规模，设施利用率指数反映现有仓储设施的使用程度，期末库存指数反映库存水平，平均库存周转次数指数反映库存周转效率，不同指标的组合能够还原行业当期的运行全貌。2025年12月作为全年的收官月份，所有细分指标均进入扩张区间，对应年末消费旺季的行业特征，各指标的具体水平能够反映需求拉动的具体方向。

细分指标	2025年12月数值（%）
新订单指数	51.8
业务量指数	53.6
设施利用率指数	54.0
期末库存指数	51.9
平均库存周转次数指数	53.4

所有细分指数均站在荣枯线以上，其中设施利用率指数和业务量指数的数值居前，反映备货旺季直接带动现有仓储设施使用率提升，业务规模增长明显。期末库存指数回升至扩张区间，对应市场主体主动补库存的行为，反映行业对后续消费市场的预期偏乐观，库存周转效率提升也印证了仓内作业效率的优化，行业整体运行效率处于较高水平。

1.2季度景气度波动特征

1.2.1季度均值变化趋势

按季度维度统计行业景气度，能够平滑月度的季节性扰动，更清晰反映行业季度层面的趋势变化。2025年四个季度的仓储指数均值已经全部公布，四个季度的均值呈现先降后升的走势，一季度开年景气度最高，二季度小幅回落，三季度短暂收缩，四季度重回扩张，整体走势符合国内消费市场的季度波动规律。进一步拆解来看，一季度受春节后复工复产、春季消费启动以及商家春季备货多重因素带动，景气度处于全年最高水平，二季度进入消费淡季，需求回落带动指数小幅下行，但仍维持在荣枯线以上，反映行业基本盘稳定，三季度受上游生产端错峰检修、去库存等因素影响，指数短暂落入收缩区间，四季度电商大促叠加年末节日消费，带动需求回升，指数重回扩张区间。三季度指数均值为49.7%，距离荣枯线仅差0.3个百分点，属于小幅收缩，并未出现深度下行，反映行业的韧性较强，即使在需求淡季也没有出现大幅走弱的情况，一定程度上说明国内商品流通的需求底座已经成型，行业受季节性因素的影响正在逐步收窄。过去五年，行业季度指数的最大波动幅度超过5个百分点，2025年最大波动幅度仅为1.5个百分点，波动收窄的趋势非常明显，反映行业供给端的调整更加理性，供需匹配度不断提升。

季度	仓储指数季度均值（%）
2025年1-3月	51.2
2025年4-6月	50.7
2025年7-9月	49.7
2025年10-12月	51.1

1.2.2年内周期运行规律

2025年仓储行业的周期特征清晰，一季度扩张、二季度小幅收缩、三季度短暂回调、四季度重回扩张，和国内消费市场的季节性波动完全匹配，没有出现偏离常识的异常情况，和前几年相比，周期波动的平滑性明显提升，这背后主要有两方面的支撑，一是供给端多元化发展，不同细分赛道的错峰发展平滑了整体波动，冷库对应生鲜消费需求，全年需求相对稳定，云仓对应电商大促需求，波动集中在四季度，保税仓对应跨境贸易需求，受节日影响较小，不同细分赛道的错峰增长，平滑了行业整体的波动；二是高标仓（高标准仓储库房）供给增加，行业应对旺季需求增长的弹性提升，过去几年核心城市高标仓的持续投放，使得旺季不会出现供不应求导致租金大幅上涨的情况，也避免了淡季供给过剩导致租金大幅下跌，行业整体的盈利稳定性不断提升。这一变化对于投资而言意味着行业的现金流稳定性提升，风险溢价下降，长期投资价值凸显。行业已经从过去的高速扩张阶段进入稳定运营阶段，核心竞争力从拿地能力转向运营能力，运营效率更高的主体能够获得更高的资产回报率。

二、仓储行业投资价值研判

2.1细分赛道景气分化

2.1.1核心细分领域表现

根据行业定义，仓储行业的核心细分领域包括冷库、云仓、保税仓三类，三类细分赛道的需求驱动逻辑不同，景气度也存在明显差异。冷库的核心需求来自生鲜电商、预制菜行业的增长，随着国内消费升级，居民对生鲜冷链产品的需求不断提升，预制菜行业的快速发展也带来了大量低温仓储需求，近年来冷库的租金涨幅一直高于普通仓储，核心区位的冷库空置率一直维持在较低水平，景气度持续处于高位。云仓的核心需求来自电商行业的订单碎片化，直播电商的发展使得电商订单从大宗批量变成小件碎片化，对仓配一体化的需求快速提升，云仓能够提供一件代发、库存管理等一体化服务，匹配电商卖家的需求，近年来云仓的业务量增速一直高于行业平均水平，头部云仓企业的设施利用率能够达到80%以上，远高于行业平均水平。保税仓的核心需求来自跨境电商进出口贸易，近年来跨境电商零售进口的规模持续稳定增长，核心口岸的保税仓资源一直处于紧缺状态，受政策和区位限制，新增供给有限，稀缺性非常明显，租金水平一直保持稳定增长。从投资门槛来看，三类细分赛道的进入门槛都高于普通仓储，冷库需要投入大量的温控设施，前期资本开支较大，对运营管理的要求也更高，云仓需要搭建数字化的库存管理和订单处理系统，对技术能力要求较高，保税仓受政策和区位限制，只有核心口岸的保税仓才具备投资价值，新进入者很难拿到核心区位的资源。

2.2投资机会筛选方向

2.2.1核心壁垒构建方向

仓储行业属于重资产行业，长期投资回报核心依赖资产的稳定现金流，核心壁垒主要集中在三个层面，分别是区位壁垒、设施壁垒和运营壁垒。区位壁垒是核心，靠近终端消费市场的核心区位能够降低配送成本，获得更高的租金溢价，国内核心城市的核心区位仓储用地供应一直偏紧，新增供给非常有限，存量核心区位仓储资源的稀缺性持续提升。设施壁垒方面，高标仓能够适配自动化仓储设备，提升仓内作业效率，降低人工成本，适配现在订单碎片化、快周转的需求，老旧仓库很难改造为符合要求的高标仓，新增高标仓的审批也受到严格控制，设施标准的壁垒正在逐步提升。运营壁垒方面，从2025年的指数数据来看，全年设施利用率指数均值维持在51%以上，12月达到54%，头部企业的设施利用率远高于行业平均水平，头部企业通过数字化系统优化库存管理、订单处理和路径规划，能够降低空置率，提升库存周转效率，获得更高的资产回报率，同时更好的服务也能够提升客户粘性，降低客户流失率，获得更稳定的租金收入。行业已经从增量扩张阶段进入存量运营阶段，过去靠拿地增值获得收益的模式已经难以为继，未来靠运营提升资产回报率将成为核心逻辑，具备区位优势同时运营能力较强的主体，将获得更高的长期投资回报。不排除未来行业会出现整合，头部企业会收购中小主体的存量资产，通过运营改造提升资产回报率，整合机会也将逐步显现。

核心洞察

• 全年仓储行业整体处于扩张区间，年均景气度站在荣枯线以上，行业韧性超出预期
• 年末旺季带动细分指数全面回升，市场主体主动补库存，消费需求修复趋势明确
• 细分赛道壁垒分化，核心区位具备运营优势的主体长期投资价值凸显

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