2025年房地产行业在政策调整与市场需求变化的双重影响下呈现复杂态势。近期数据显示，头部企业正通过精准拿地、存量盘活等策略应对市场波动。以万科为例，其7月连续获取石家庄等地土地资源的动作，折射出房企在区域深耕与住宅产品优化上的战略侧重。本文结合行业动态及具体案例，分析当前住宅市场的趋势特征与潜在机遇。

  一、住宅市场区域性分化加剧，核心城市优质地块成布局焦点

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国住宅行业市场深度研究与战略咨询分析报告》指出，2025年1-7月数据显示，头部房企拿地策略呈现显著区域偏好。以万科近期动作为例：石家庄项目通过联合河北润德集团成立合资公司（持股比例51%:49%），斥资8.94亿元竞得裕华区及桥西区3宗住宅用地。其中桥西区两地块毗邻既有项目"翡翠城"与"天悦城"，凸显房企对成熟片区资源整合的重视。此类操作既降低开发风险，又通过存量土地联动提升区域品牌影响力。

  二、多城市拿地数据折射住宅产品线迭代方向

  截至2025年7月，万科年内在郑州（中原区5.28亿元）、武汉（经济技术开发区4.69亿元）及石家庄等地持续布局。值得关注的是，银川项目以1.16亿元协议出让方式获取旧改地块，显示房企正通过灵活模式参与城市更新。从产品类型看，新增土地规划建筑面积约16.87万平方米，主力覆盖刚性和改善型需求，契合当前住宅市场"去投资化、重居住体验"的趋势。

  三、存量盘活成风险化解关键路径，住宅开发模式加速转型

  2024年万科通过"收储调规""资源置换"等手段实现412亿元货值盘活，但回款率仅25%（104亿元）。这一数据反映存量资产处置仍面临周期长、政策协调复杂等挑战。2025年企业策略转向"精准激活+区域协同"：如石家庄新获地块中，桥西区两宗相邻用地将与既有项目形成联动开发，通过共享配套资源降低边际成本，这或将成为未来住宅综合体开发的典型模式。

  四、政策环境变化下的住宅市场风险预判

  当前行业面临土地出让条件趋严、融资渠道收窄等压力。万科管理层在6月股东大会中提及"调配资源应对挑战"，实质指向三个核心：其一，控制拿地成本——石家庄三宗地块均以底价成交；其二，缩短开发周期——通过存量项目协同加速去化；其三，强化现金流管理——年内新增土地货值与回款效率需同步提升。这些策略调整预示房企将更注重"小步快跑"式稳健发展。

  2025年住宅市场呈现"稳中求变"特征

  综合来看，2025年上半年万科的拿地动作及战略调整，印证了当前住宅市场的核心趋势：区域深耕代替盲目扩张、存量盘活支撑新增开发、产品差异化满足结构性需求。在政策支持与行业出清并行的背景下，具备资源整合能力与精准市场研判的企业有望率先实现复苏。未来需重点关注土地出让规则细化对拿地成本的影响，以及城市更新项目对住宅供应结构的重塑效应。（数据截至2025年7月3日）