中国报告大厅网讯，综述： 2024年开年以来，房地产领域成为地方政府专项债资金的重点投放方向。最新数据显示，今年前四个月全国新增专项债中近三成直接或间接支持房地产相关项目，其中土地储备、棚户区改造等领域的融资规模显著增长，政策对存量土地盘活的推动作用逐步显现。

  一、房地产专项债投向比例提升 土地储备成关键发力点

  中国报告大厅发布的《2025-2030年全球及中国房地产行业市场现状调研及发展前景分析报告》指出，2024年4月，全国地方政府新增发行1763亿元专项债中，有717亿元（占比40%）流向房地产相关领域，较上月提升8个百分点。其中明确用于房地产项目的资金达336亿元，环比增长30%，这一逆势增长主要得益于土地储备类专项债的加速推进。当月土储类专项债规模达到210亿元，为年内第二高点。

  从累计数据看，今年前四个月新增专项债发行总量达1.1万亿元，其中约3891亿元（占比35%）投向房地产领域。值得注意的是，在明确标注主要用途的1646亿元中，土地储备类项目占比超过三成（517亿元），成为政策支持的核心抓手之一。

  二、区域分化显著 南方省份领跑土地盘活进程

  在专项债投放上呈现明显的地域差异性：广东省以1618亿元位居首位，占全国房地产相关领域专项债总额的42%，其率先落地的土地收储模式被多地效仿；山东省紧随其后，累计发行1381亿元。一线城市中，北京以572亿元位列第六，上海则以227亿元排名第十七位。

  4月单月，湖南、山东和厦门三地表现尤为突出，合计发行房地产类专项债531亿元，占当月总额的74%。区域发力方向各有侧重：湖南通过大额土储专项债平衡基建与保障房需求，山东加码棚户区改造，而厦门则将城中村改造列为优先级。

  三、专项债投向结构优化 棚改与城中村改造并行推进

  数据显示，4月新增336亿元明确用于房地产的专项债中，土地储备占比达62%（约208亿元），剩余资金则流向保障房建设、棚户区改造等民生领域。这种结构化投放既响应了自然资源部关于盘活存量土地的要求，也为解决住房结构性矛盾提供了政策支持。

  截至2023年底，全国TOP10房企总土储面积约8.56亿平方米，若能有效盘活其中三分之一，将极大缓解市场库存压力并提振行业信心。然而当前专项债清单中涉及土地回购的资金规模仅占地方计划的约四分之一，政策落地仍面临资金配套不足、定价机制待完善等挑战。

  四、土地盘活仍存挑战 专项债落地需多方协同发力

  尽管专项债为房地产市场注入流动性，但存量土地收购的推进速度尚未达预期目标。核心矛盾包括：一是房企解押地块所需资金缺口较大；二是土地回购价格协商难度较高；三是政策要求收储存量用地“原则上不用于商品房建设”，可能削弱地方政府参与积极性。

  克而瑞研究指出，未来专项债支持的土地盘活将优先在房地产市场和财政状况较好的城市落地。例如广东、山东等省份凭借较强的经济基础和政策执行力，有望率先形成可复制的模式，带动全国潜在库存向合理水平回归。

  总结： 2024年开年以来，房地产领域专项债投放规模与占比持续攀升，土地储备与棚改成为重要发力方向。尽管部分区域因资金、定价等问题推进缓慢，但政策倾斜已为市场复苏注入确定性信号。随着地方实践经验的积累和配套机制完善，专项债在促进存量土地盘活、优化住房供给结构中的作用将持续显现，尤其在经济基本面强劲的城市群中或率先取得突破。