2017年济南房地产市场总供应住宅面积为759.49万平方米，同比下降54.12%。当前，深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产市场工作的重要内容。随着济南进入限售、限贷、限价、限购的“四限”时代，房地产市场也理性回归。下面是2018年济南房地产市场前景分析：

　　进入2018年，济南济南房地产市场延续低溢价趋势，底价成交占比较高。世联行的一份研究报告中提出，2018年济南市场供给将有所增加，在政策不放松不加强的背景下，需求量预计与2017年持平，房价增长动力不足。随着商业用地的陆续供应和开发，济南公寓市场供应量会持续增加。

　　2017年，面对土地市场过热、高溢价率等问题，济南实施精准供地，通过提高项目预售条件、设定居住用地出让最高限价、竞配基础设施或公益设施等措施引导企业理性竞价。日前，山东省委副书记、济南市委书记王文涛表示，产业要发展，离不开城市的空间载体，但是先行区不能干成房地产开发区，光有房地产没有产业就容易变成“鬼城”、“死城”。济南房地产市场发展将与城市建设深度结合。

　　济南房地产市场前景一、楼市“四限” 成交回落

　　2017年，全国范围内的房地产市场调控此起彼伏，调控内容从常规的限购、限价、限贷新增了限售、限商，部分地区楼市进入“五限”时代。2016年年底召开的中央经济工作会议，首次提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房地产市场调控方向锁定在房屋回归居住属性上。经过一年多的调控，2017年年底，中共中央政治局会议、中央经济工作会议等纷纷把房地产工作列入2018年重点工作内容。深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度正深刻影响着房地产市场的发展方向。

　　在此背景下，济南经历了理性回归的过程。从2016年济南重启限购政策之后，2017年是济南楼市调控政策理性化的一年。2017年4月，济南市印发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定本地户口二套房首付比例提高至60%，非本地户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商业按揭贷款长年限缩短至25年，并且规定土拍溢价率超过150%得卖现房，限购区域内住房须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　楼市“刹车”后，济南限购细则于2017年5月18日正式出台，规定济南市全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策，把楼市政策与人才引进政策相结合。除此之外，济南信贷政策持续收紧，2017年8月中下旬，济南多家银行调整房贷利率执行水平，首套房上浮5%~10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。

　　随着济南进入限售、限贷、限价、限购的“四限”时代，房地产市场也理性回归。根据中国指数研究院的数据，济南2017年住宅总供应面积为759.49万平方米，同比下降54.12%，平均月度供应量为63万平方米。一季度供应量最少，仅92.3万平方米，二三季度供应量不断增加，8月份供应量达111.28万平方米，为年度最高点。

　　在成交量和价格方面，克而瑞提供的数据显示，2011年至2016年，济南房地产总体呈现逐年上行态势，成交量及成交价格逐年上涨，2017年成交量仅为689万平方米，受宏观调控政策影响，成交大幅下滑。2017年济南商品住宅量跌价涨，均价达11757元/平方米，同比上涨21.83%，成交量为689万平方米，同比下降56.53%。其中，2017年100~120平方米的住房占最高市场份额，随着面积段成交不断扩大，改善性需求进一步释放，成交结构呈多样化趋势。

　　济南房地产市场前景二、溢价率下降 土地市场回归理性

　　早在2016年6月底，济南上演了当年最激烈的土拍“盛宴”：出让土地10宗，出让土地总面积694942平方米，总成交价为57.71亿元人民币。其中，G021/G022/G023地块经过936轮激战，最终以289.7%的溢价率和25.4624亿元的成交价成为该次10宗出让地块的“地王”。自此以后，济南土地市场火热，房企抢地，部分地块竞价近千轮，楼面价也不断被刷新，这种热度一直蔓延到2017年。

　　在济南2017年4月的限购政策中，首条即规定“优化居住用地供应，本着‘增加总量、控制热点、均衡供地’原则，实施精准供地，平抑土地市场。”同时引导企业理性竞价，结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

　　统计数据显示，2017年前3季度，济南多地块溢价率超过150%，转为现房销售，也有地块触发“最高限价”。在2017年6月12日的章丘土拍中，最高溢价率达401%，继长清最严土拍之后济南出台新政，居住用地设定“最高限价”。在2017年8月份唐冶土拍之前，济南再出新规，要求达到最高限价后，网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。

　　调控政策高压之下，济南土拍溢价率开始降低。2017年9月份，复星集团以总价29.53亿元的底价获得了济南CBD区域的9宗土地，总面积达150445平方米，包括4宗商业用地和5宗住宅用地。2017年10月份，济南土地市场大部分以底价成交，12月的两次土拍，最高溢价率仅85.12%。2017年12月31日，济南推出21宗土地，其中位于兴隆片区的7宗土地全部流拍，剩下CBD、段店两个片区14宗土地全部以底价成交。

　　进入2018年，济南土地市场回归理性，据中原地产研究中心提供的数据显示，1月份济南土地市场大放量，土地出让金总额108.4亿元，同比增长4990.55%。2月26日，济南迎来春节后首场土地交易，在不到一小时的网拍中，18宗地块成功摘牌，总土地面积约120万平方米，成交金额超200亿元。虽然18宗土地成交总金额超过200亿元，但济南市场总体延续了1月份的低溢价趋势，除长清区、孙村片区和中央商务区等区域的6宗土地经过多轮竞价外，其余地块均为底价成交。

　　济南房地产市场前景三、2018年或将细化调控政策

　　当前，房地产市场调控处在“深水区”，长效机制出台在即。2017年11月底，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。之后，中共中央政治局会议、中央经济工作会议等重要会议纷纷把房地产工作列入2018年重点工作内容。

　　通过梳理2018年省级地方“两会”可以发现，坚持房地产市场调控不动摇、不放松仍是各地的重要政策内容。山东省省长龚正在政府工作报告中提出，未来将加快住房机制改革和长效机制建设，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力推进住房租赁补贴、完善老旧小区、棚户区改造任务。

　　对济南来说，保持房地产市场平稳健康发展仍是2018年工作的重中之重。克而瑞发布的报告中显示，济南土地市场持续在政策的约束下低价运行，拿地热情趋冷，土拍市场将回归理性。未来产品将以刚需为主导，向改善产品转变，改善需求进一步释放。济南出台土地市场最新政策，比如“最高限价、竞安置房”等政策实施后，对于参与竞买企业的资金管控愈发严格，竞买门槛提高，将使得大量中等规模开发企业拿地受阻。2018年济南楼市或将延续调控趋势，细化出台限购限贷政策，短期内受政策影响，量跌价稳的局面将持续一段时间，因此，中高端改善型客群将受到一定影响。

　　中国指数研究院发布的报告认为，从成交量来看，2017年限购限贷政策连续出台，投资需求受到抑制，但济南作为山东省的省会城市，人口吸附能力较强，购房需求仍比较旺盛。在维持市场稳定的基调下，济南的市场成交量将保持平稳。从价格上来看，政策仍将持续，价格很难有较大涨幅，预计2018年济南市场量价平稳。

　　该报告认为，从土地竞拍情况来看，房企在济南拿地意愿强烈，土拍政策频出，但仍未降低企业拿地热情。但随着调控持续的进一步深入，金融监管的进一步加强，未来房企拿地将归于理性，土地成交溢价率将会有所下降，但对于优质地块，竞争仍会比较激烈。