2025年，中国房地产行业在经济转型升级的背景下，面临着市场的深刻调整。随着房价上涨趋势的放缓和市场供需关系的变化，房地产市场逐渐呈现出下行趋势。国家对房地产行业的调控政策持续收紧，购房者的购买能力和意愿也受到一定影响。在这种复杂多变的市场环境下，房地产企业传统的财务管理方式亟待转型，以实现财务的稳健和可持续发展。本文通过对房地产市场现状、企业财务管理现状与挑战的分析，探讨从增量管理向减法管理转变的必要性，并提出具体的财务管理措施，以应对市场变化。

  一、房地产市场下行趋势分析

  (一)房地产市场现状

  《2025-2030年全球及中国房地产行业市场现状调研及发展前景分析报告》近年来，房地产市场的供需关系发生了显著变化。2024年10月，中国商品房市场显示出销售回暖的迹象，新建商品房网签成交量同比增长0.9%，结束了连续15个月的下滑趋势。二手房销量同比增长达到8.9%，显示出市场正在逐步复苏。然而，2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。百城二手房价格累计下跌5.00%，而新房价格累计上涨1.49%。全国土地市场继续缩量，300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成。预计2024年第四季度市场有望迎来边际改善，但市场短期仍将延续筑底行情。全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平方米左右，同比降幅约15%～18%。

  (二)国家对房地产行业的政策定调

  房地产行业前景分析提到国家对房地产行业的调控政策主要包括限购、限贷、限价等措施。2022年，国家继续加强对房地产市场的调控，出台了一系列政策以稳定市场。政府工作报告强调，要优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求一视同仁给予支持。例如，央行多次下调贷款利率，鼓励刚需购房，同时加强对房地产企业的融资监管，防止过度借贷和资金链断裂。

  (三)购房者购买能力和购买意愿分析

  购房者的购买能力和购买意愿是影响房地产市场的重要因素。根据中国人民银行的调查数据，2022年居民家庭的购房意愿指数为45.6，较上年下降了3.2个百分点。购房者的购买能力受到收入水平、贷款利率和房价等多方面因素的影响，而购买意愿则受到市场预期和政策环境的影响。在“金融16条”“保交楼”借款政策基础上，2024年初中央提出了城市房地产融资协调机制，保障已经开工的项目完工，更好地满足购房者的消费权益，缓解新购房者对房产交付的担忧。尽管如此，仍有超过3成人认为买房不是人生必选项，一线城市、未婚、男性的买房意愿最弱。但仍有超4成人认为“买房是人生必选项”。2024年中国房地产市场在经历了一段时间的低迷后，开始出现回暖迹象，特别是在10月份显示出销售增长。然而，市场整体仍面临调整压力，新房市场活跃度偏弱，房价和土地市场均显示出下降趋势。政策的持续发力和市场信心的恢复将是影响未来市场走势的关键因素。

  二、房地产企业财务管理现状与挑战

  (一)增量管理模式的局限性

  传统的增量管理模式主要依赖于市场的扩张和销售的增长。然而，在市场下行的背景下，增量管理模式的局限性逐渐显现。企业难以通过扩大销售规模来实现利润增长，反而面临着成本上升和资金紧张的压力。随着城镇化进程的推进和人口结构的变化，房地产市场的增量需求逐渐减少，市场趋于饱和。传统的增量管理模式未能有效应对需求端的变化，特别是在人口老龄化和少子化的背景下，住宅销售市场总归会有饱和的一天。传统的增量管理模式下，房地产业态和模式较为单一，主要集中在住宅地产的开发和销售上。这种模式缺乏多样性，难以适应市场多元化的需求。房地产产品往往同质化严重，缺乏差异化和个性化，这限制了市场的竞争力和创新能力，房地产市场的发展很大程度上依赖于政策支持和土地供应，缺乏自我调节和市场适应能力。

  (二)市场下行对房地产企业财务管理的影响

  市场下行对房地产企业财务管理的影响主要体现在以下几个方面：销售收入下降、利润率降低、现金流紧张、资产负债率上升等。这些问题使得企业的财务状况恶化，增加了经营风险。根据东方财富网的数据，房地产行业营收同比下滑，业绩出现亏损，利润率和现金流承压。这意味着企业的盈利能力下降，可能需要削减成本和优化运营以保持财务稳定。房企的杠杆率可能攀升，资产负债率上升，尤其是高风险房企的债务风险加剧。房企账面现金减少，对短期债务的保障能力下降，这可能导致流动性危机。由于市场下行，房企筹资现金流为负，公开市场债券融资难度增加。这限制了企业获取新资金的能力，影响了企业的扩张和债务偿还。房企可能需要对资产进行减值计提，这会直接影响利润。资产减值损失的增加会导致企业亏损面扩大。由于销售收入下降和融资难度增加，企业的现金流可能会受到严重影响，需要更严格的现金流管理。

  (三)房地产企业面临的主要财务挑战

  在市场下行的背景下，房地产企业面临的主要财务挑战包括：如何控制成本、如何优化资产、如何管理现金流、如何应对风险等。这些挑战要求企业在财务管理上进行转型，从增量管理转变为减法管理。销售回款放缓导致现金“造血能力”不足，特别是在新冠肺炎疫情期间，销售活动受限，导致房地产企业现金流紧张。企业需要调整现金流管理机制，提高预算滚动频率，完善敏感性分析，定位为全面预算管理，并实现项目和区域聚焦，以快速变现一些项目。高杠杆运行模式导致债务违约风险持续加大。许多房地产企业资产负债率偏高，依赖于银行借款，短期负债比例高于长期比例，内源融资与直接融资比例较小。这使得企业抵御市场风险的能力降低，资金链变得极其脆弱，严重影响企业的可持续发展。融资收紧成为一大挑战。国有开发商及其控股子公司能够继续在境内债券市场融资，但民营企业通常没有这一选项。大部分企业缺少有效的缓冲和融资渠道，偿还到期债务以及维持负的现金流无法长期共存。

  三、从增量管理到减法管理的转变

  (一)减法管理的概念及意义

  减法管理是指通过减少不必要的支出、优化资源配置、提高运营效率等手段，实现财务的稳健和可持续发展。减法管理的核心在于精细化管理，注重成本控制和资源优化。

  (二)减法管理的核心原则

  减法管理的核心原则包括：成本控制、资源优化、风险管理、现金流管理等。这些原则要求企业在财务管理上更加注重细节，减少浪费，提高效率。减法管理主张简化管理流程和结构，去除不必要的复杂性，使组织更加灵活和高效。通过削减非核心活动，使企业能够集中资源和精力在关键业务和核心竞争力上。减少不必要的工作和流程，避免资源浪费，从而提高工作效率和项目成功率。减少资源浪费和不必要的支出，有助于降低企业运营成本。简化管理结构和流程可以为创新腾出空间，鼓励员工提出新想法和解决方案。减法管理是一种有效的管理工具，它通过简化和优化管理实践来提高企业的效率和效果，帮助企业在竞争激烈的市场中保持领先地位。

  (三)减法管理实施步骤

  减法管理的实施步骤主要包括：制定减法管理策略、优化成本结构、加强资产管理、提高现金流管理能力、建立风险管理机制等。对当前项目的范围或采购进行全面的识别和评估，了解项目的目标、需求以及可行性，并评估范围或采购的重要性和必要性。在削减过程中，不断监控和控制范围或采购的变化，确保削减的目标得以实现，并及时调整计划以应对可能出现的问题。将减法措施付诸实施，并持续监控其效果，通过定期审查项目的进展和结果，确保减法措施能够达到预期的效果，并及时做出调整和改进。在项目完成后，评估范围或采购的削减结果，检查削减是否达到了预期的目标，并评估对项目整体目标的影响。

  四、具体有效的财务管理措施

  (一)房地产企业成本控制与优化

  1. 成本控制的重要性

  成本控制是房地产企业财务管理的核心内容之一。在市场下行的背景下，成本控制显得尤为重要。通过有效的成本控制，企业可以减少不必要的支出，提高利润率，从而增强盈利能力。良好的成本控制可以帮助企业识别和减少财务风险，确保企业在面对市场波动时的财务安全。在经济衰退或市场低迷时期，成本控制尤为重要，可以帮助企业保持盈利，甚至在困难时期生存下来。成本控制有助于企业实现长期的财务稳定，支持企业的可持续发展。总之，成本控制不仅关乎企业的短期财务表现，也是实现长期目标和保持竞争力的关键。通过有效的成本控制，企业可以在不断变化的市场环境中保持灵活性和适应性，实现稳健增长。

  2. 成本优化具体措施

  成本优化的具体措施包括：优化采购流程、提高生产效率、减少库存积压、降低管理费用等。例如，企业可以通过集中采购、与供应商建立长期合作关系来降低采购成本;通过精益生产、提高生产效率来降低生产成本;通过优化库存管理、减少库存积压来降低库存成本;通过精简机构、提高管理效率来降低管理费用。在不同阶段编制目标成本，如土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版，进行成本精细化管理。作为项目成本的顶层设计，通过详细踏勘及调研，结合企业的成本经验数据，完成项目成本的不均衡分布，做好项目产品策划。采用综合性的成本管理策略，运用先进的技术手段和管理思想，实现成本与造价的有效节制。

  (二)房地产企业资产管理与处置

  1. 资产管理策略

  资产管理的策略包括：优化资产结构、提高资产利用率、减少闲置资产等。企业可以通过资产重组、资产租赁等方式优化资产结构;通过提高设备利用率、加强资产维护等方式提高资产利用率;通过出售闲置资产、减少不必要的资产投资来减少闲置资产。根据市场变化和资产表现，适时地增加或减少某些资产的比重，以提高整体的投资效益。房地产企业应建立资产的投资管理能力，通过运营提升实现超额回报。

  2. 资产处置方式

  资产处置的方式包括：出售、租赁、转让等。企业可以通过出售闲置资产、租赁不必要的资产、转让低效资产等方式实现资产处置，提高资产利用效率。将流动性较差的不良资产转化为市场上交易的证券，以规避风险、增加资产流动性和释放资本。收取具有保值能力及升值能力的资产作为抵债资产，优先收取有房产权证、无瑕疵、易处置的房产。通过减免债务人的利息负担，以促进债务的偿还和不良资产的处置。将房地产资产打包成证券产品，提高资产流动性。

  (三)房地产企业现金流管理

  1. 现金流管理的重要性

  现金流管理是房地产企业财务管理的重要内容之一。在市场下行的背景下，现金流管理显得尤为重要。通过有效的现金流管理，企业可以保证资金的流动性，避免资金链断裂。

  2. 现金流管理具体措施

  现金流管理的具体措施包括：加强应收账款管理、优化支付流程、提高资金周转率等。例如，企业可以通过加强应收账款管理、减少坏账损失来提高现金流入;通过优化支付流程、延长付款期限来减少现金流出;通过提高资金周转率、减少资金占用来提高现金流管理效率。

  (四)房地产企业风险管理

  1. 风险识别与评估

  风险识别与评估是风险管理的基础。企业可以通过建立风险识别机制、定期进行风险评估来识别和评估潜在的财务风险。

  2. 风险控制与应对措施

  风险控制与应对措施包括：建立风险预警机制、制定应急预案、加强内部控制等。例如，企业可以通过建立风险预警机制、及时发现和应对潜在风险;通过制定应急预案、提高应对突发事件的能力;通过加强内部控制，减少财务风险。

  五、案例分析与展望

  (一)成功转型的房地产企业案例

  万科在20世纪80年代是多元化经营的典范，但在90年代主动选择了专业化战略，对自身进行了大规模的战略业务剥离，从而在21世纪初迅速崛起，成为中国房地产业的领跑者。万科通过“减法理论”，即对非核心企业进行关闭、停止、合并和转型，聚焦于房地产主业，特别是住宅开发，从而奠定了其在行业内的领导地位，展示了房地产企业如何通过减法管理，即剥离非核心业务、聚焦主业、多元化发展和创新业务模式，实现了企业的可持续发展和成功转型。通过优化成本结构、提高资产利用率、加强现金流管理，实现了财务的稳健和可持续发展。

  (二)转型失败的房地产企业案例

  世茂股份在许世坛接任总裁后，采取了激进的转型策略，将多元化业务作为公司第二增长曲线，提出了“大飞机”发展战略。然而，由于房地产融资渠道监管收紧，全国房地产市场总体呈现“量跌价稳”的局面，导致世茂股份面临资金压力，开始大量出售房地产项目。2022年，公司累计合约销售和销售面积显著下降，反映了公司经营状况明显恶化。最终，世茂股份因战略扩张失误而黯然退市。展示了房地产企业在减法管理上的失败，主要原因包括战略扩张失误、跨界并购失败、资金链紧张等。这些失败的案例给其他企业提供了宝贵的教训，提示企业在进行减法管理时需要谨慎，合理评估风险，避免激进的扩张和并购策略。

  (三)案例总结及启示

  通过对万科成功案例和世茂失败案例的分析，总结出房地产企业在减法管理方面的经验和教训，为其他企业提供参考和借鉴。

  1. 成功的经验

  成功的企业往往通过剥离非核心业务，聚焦于其主营业务，如万科通过“减法理论”专注于住宅市场，从而在行业内确立领导地位。通过股权融资和分拆上市等方式增加所有者权益，降低负债率，改善财务状况。通过业务向内收缩，精进聚焦，提高项目运营效率，优化资产质量，如龙湖集团提出严守财务安全、兑现产品交付，立足于客户需求。成功的房地产企业注重财务风险的管理和预警系统的建立，以预防和控制潜在风险。

  2. 失败的教训

  失败的企业往往因为过度扩张和多元化导致资金链断裂深陷破产困境。一些企业在追求多元化的同时，忽视了主业的竞争力和市场地位，导致主营业务受损。失败的企业往往缺乏有效的财务风险管理和预警机制，导致在市场波动时无法有效应对。一些企业未能准确判断市场趋势，导致在市场下行时采取了错误的战略决策。房地产企业的业务受到广泛的法规及政策监管，未能及时适应政策变化会导致合规风险。

  (四)未来研究建议

  未来的研究可以进一步探讨减法管理在不同类型房地产企业中的应用效果，分析其在不同市场环境下的适应性。基于对房地产企业减法管理的成功和失败案例的分析，以下是对未来研究的一些建议，验证减法管理的有效性和可行性。

  1. 战略规划与市场适应性研究

  研究房地产企业如何制定与市场变化相适应的战略规划，特别是在经济周期波动、政策调整等外部环境变化的应对策略。

  2. 多元化与专业化的平衡研究

  分析房地产企业在多元化发展与专业化聚焦之间的平衡点，探讨在不同市场环境下的最佳业务组合。

  3. 财务风险管理与预警机制研究

  深入研究房地产企业的财务风险管理，包括债务结构、流动性管理、资产负债表优化等，并建立有效的预警机制。针对房地产企业资产减值准备的计提和转回问题进行深入研究，以提高财务信息的可靠性。

  4. 政策影响与适应性研究

  研究不同房地产政策对企业经营的影响，以及企业如何适应政策变化，特别是在当前政策频繁调整的背景下，随着房地产税试点的推进，研究房地产税对市场供需、房价、企业经营策略等方面的影响。

  5. 房地产企业转型与创新研究

  探讨房地产企业在面临市场饱和、增长放缓时的转型路径，包括向轻资产运营、服务化转型等。通过比较不同国家房地产企业的减法管理实践，提炼出可供中国房地产企业借鉴的经验和教训。研究房地产企业如何在减法管理中兼顾社会责任和可持续发展，包括环境保护、社会责任投资等。

  六、总结

  2025年，房地产行业在市场下行和政策调控的双重压力下，面临着前所未有的挑战。传统的增量管理模式已难以适应市场变化，房地产企业亟需从增量管理向减法管理转变。通过优化成本结构、加强资产管理、提高现金流管理能力和建立风险管理机制，房地产企业可以在复杂多变的市场环境中实现财务的稳健和可持续发展。成功的企业如万科通过剥离非核心业务、聚焦主业，实现了可持续发展;而失败的企业如世茂股份则因战略扩张失误而陷入困境。未来的研究可以进一步探讨减法管理在不同类型房地产企业中的应用效果，分析其在不同市场环境下的适应性，为房地产企业提供更多的参考和借鉴。