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  【核心洞察】2025年第一季度我国房地产土地市场在供应端收缩的背景下呈现结构性回暖。数据显示，全国土地出让金同比增长11.3%，溢价率回升至9.8%的近三年高位，但不同能级城市复苏路径显著分化，一线城市与重点二线城市成为主要支撑力量。政策持续宽松叠加销售端回暖预期下，房地产行业正迎来估值修复窗口期。

  一、房地产土地市场呈现"量缩价升"态势

  2025年第一季度全国土地供应量同比减少9.89%，规划建筑面积降至5.44亿平方米，但土地出让金实现逆势增长至5800亿元，增速转正达11.33%。溢价率指标表现亮眼，平均溢价率达9.81%，较去年同期提升5.47个百分点，其中一线城市溢价率突破15%，杭州、北京等热点城市核心地块竞争尤为激烈。

  二、房地产市场区域分化加剧呈现K型复苏

  从能级划分看：

  • 一线城市土地市场强势反弹，3月份平均溢价率达18.25%；

  • 二线城市表现均衡，季度溢价率保持在14.79%的较高水平；

  • 三四线城市则延续低迷，季度溢价率仅2.95%，流拍率攀升至21.78%。

  数据显示，高总价地块集中分布在经济发达地区：北京、杭州、上海、苏州四城包揽了所有单价超50亿元的11宗高价地。

  三、房地产政策宽松周期下的市场修复逻辑

  当前房地产销售与土地市场同步处于复苏通道，政策端持续释放积极信号。截至2025年一季度末，浙江、江苏、北京三地土地出让金总额稳居全国前三甲。值得注意的是：

  高溢价地块占比逐月扩大，1月份溢价率超30%的城市达7个；

  住宅用地市场热度传导明显，核心城市单宗地块竞争强度显著提升。

  四、房地产行业估值修复与投资策略建议

  在政策组合拳持续发力的背景下，当前房地产板块迎来估值重构机遇。建议重点关注具备以下特征的企业：

  • 财务结构稳健且土储布局聚焦高能级城市的头部房企；

  • 在核心都市圈拥有优质土地储备的战略性标的。

  需警惕销售复苏不及预期、政策落地效果分化等风险因素。

  【总结】2025年第一季度房地产土地市场展现出典型的结构性特征，供需两端呈现"量减价涨"的修复态势。城市能级间的显著差异印证了资源向核心区域集中的长期趋势。随着政策红利持续释放，行业估值中枢有望逐步上移，但需密切关注三四线城市的去库存压力及流拍风险对整体市场的影响传导。未来房企的竞争将更聚焦于优质土地获取能力和运营效率提升两大维度。