中国报告大厅网讯，近期，房地产行业再曝债务处置案例。浙江祥生集团约2.03亿元的债权被公开拍卖，起拍价仅8000万元，折射出房企在流动性压力下的资产估值困境及区域地产市场的深度调整。该笔债权涉及抵押物覆盖商业、住宅及工业用地，并牵涉多家担保企业，凸显了房企债务风险传导中的复杂性。

  一、超2亿元债权低价上拍暴露资产缩水困境

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国债权行业发展趋势分析与未来投资研究报告》指出，2024年5月16日，祥生集团关联方浙江祥生建设工程有限公司等6户企业的债权被挂牌拍卖。总标的额约2.03亿元，起拍价却仅设定为8000万元，折扣率高达约39%。这一现象表明，在当前市场环境下，房企资产的流动性折价显著。抵押物包括诸暨市福田花园栖香居D15幢商业房产（建筑面积合计10,596.23平方米）及祥生新世纪花园住宅（5,737.8平方米），土地使用权面积分别为1,461.44平方米和1,927.37平方米。尽管抵押物地理位置集中于浙江诸暨，但其市场估值与债权本金间的巨大差距，反映出区域商业地产价值的持续下行压力。

  二、抵押物分布揭示区域地产风险集中度

  该笔债权的核心担保物呈现明显的区域集中特征。除祥生集团直接拥有的房产外，关联企业浙江灵龙管业有限公司以诸暨浣东街道双桥村48,949平方米工业用地作为补充抵押。这一布局显示，祥生的资产构成高度依赖江浙地区三四线城市土地资源。随着近年区域房地产需求疲软及库存压力加剧，此类重资产模式面临双重挑战：一方面需持续偿付债务利息，另一方面资产变现能力受限于本地市场流动性。

  三、担保链牵涉多方企业凸显行业连锁风险

  值得关注的是，除祥生集团外，浙江灵龙管业、康富美对外贸易、融宝立实业等5家企业共同为该债权提供连带责任担保。这种“抱团担保”模式在地产行业中并不少见，但一旦核心债务人出现违约，担保企业将面临交叉追偿压力。以诸暨泰诚管业的工业用地抵押为例，其土地面积虽达近5万平方米，但在制造业投资放缓背景下，工业物业的处置难度可能进一步推高整体债权回收成本。

  四、从千亿房企到退市：流动性危机的连锁反应

  祥生集团曾是浙江地产“黑马”，2018年以1,029.2亿元销售额跻身行业三十强。然而，自2022年美元债违约后，其资本运作全面承压。2024年11月，因未能满足复牌条件，祥生控股集团被港交所摘牌退市。此次债权拍卖事件不仅是企业个体风险的延续，更折射出房企依赖高杠杆扩张模式在行业下行期的脆弱性。

  总结：

  从2.03亿元债权的折价拍卖到担保链企业的牵连，祥生集团的债务处置案例揭示了当前房地产行业的深层矛盾。区域市场收缩、资产流动性不足以及关联企业间的风险传导，正成为房企化解债务危机的关键障碍。这一事件不仅为行业敲响警钟，也提示投资者需更审慎评估重资产模式在经济周期中的抗风险能力。

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