2018年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。 我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。以下对旅游地产行业政策分析。

　　旅游地产行业政策从2018年新增的旅游地产项目类型来看，旅游地产产品趋向多样化发展。旅游地产行业分析指出，具体看来，项目数量最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产，新增110个项目，占全部新增数量的31.7%;紧随其后的则是“山地旅游地产”，有83个新增项目，占比为23.9%。整体来说，行业产品分布较为均匀。

　　2018年我国不同类型旅游地产项目占比情况(单位：%)

　　随着经济的发展与社会的进步，旅游业也日益繁荣。在当前形势下，房地产行业政策逐步改变，进行旅游地产投资成为众多有识之士的首要选择。但是旅游地产投资并不能盲目进行，因其投资周期长、涉及资金量大，但是其收益周期与普通房地产投资相比更漫长。这就决定了旅游地产投资的风险较高。现从六大瓶颈来分析旅游地产行业政策。

　　一、政府和市场权责划分不明晰。尽管财政部、国家发改委等部门出台了政府性投资基金的规范文件，各省市也出台了政府引导型旅游产业基金的规范文件，但政府和市场的权责划分仍然存在模糊地带。旅游地产行业政策从政府层面来看，政府在旅游产业基金运作过程中应当积极履行公共服务职能，起到政策性引导和支持作用，基金应更多投向旅游业发展的薄弱环节，不应以追求盈利为导向。而从民间资本层面来看，民间资本参与政府引导型旅游产业基金的设立，并且占有更多的股份，就是以追求盈利为目标，这使得政府与民间资本的诉求存在冲突，对旅游产业基金的运作会产生影响。

　　二、产业基金发展缺乏有效的规范和指导。旅游地产行业政策分析，财政部、国家发改委等部门虽然出台了对政府出资投资基金的规范，但这是对所有行业的普遍性规范，还缺乏专门针对旅游行业的规范。目前已成立政府引导型旅游产业基金的省份，也出台了政府引导型旅游产业基金的管理办法，但是规范性还相对偏弱，对政府引导型旅游产业基金的发展指导性还不强。很多地方虽然成立了旅游产业基金，但不知道如何运作、如何投资，发展方向也不明确。

　　三、基金引导旅游产业发展的作用不强。旅游地产行业政策分析，较多政府引导型旅游产业基金的发展还处于起步阶段，部分旅游产业基金虽然投资了一些旅游重点产业和重点项目，但投资更多的是赢利能力较强的项目，并非需要企业投资的旅游薄弱环节和重点领域，对地方旅游产业发展的引导能力还不强。并且，目前好的旅游项目少，缺乏产业基金投资项目库存，也缺乏明确的投资指引，一些地方往往将旅游产业基金投向能够赚钱的领域，背离产业基金设立的初衷。此外，一些地方旅游产业基金的总体规模偏小，能够用于投资的资金有限。投资规模小，缺乏对社会资金的引导和带动，在引导产业发展方面并不突出，没有发挥应有的作用。

　　四、专业化的产业基金人才队伍不健全。政府引导型旅游产业基金对于旅游部门、民营企业、金融机构均是新事物，其健康、可持续发展需要大量专业的人才。旅游地产行业政策分析，而当前既懂旅游，又懂产业基金运作的人才并不多。旅游部门和旅游企业中往往懂旅游的人才多，但懂旅游产业基金运作的人才少;而现有的旅游产业基金管理团体主要来自各大金融机构，往往懂产业基金，但是对旅游产业的发展规律和发展模式并不了解。缺乏复合型、专业化的管理人才，在一定程度上制约了政府引导型旅游产业基金的发展。

　　五、产业基金的投资受限制。旅游地产行业政策分析，政府引导型旅游产业基金主要采取股权投资形式，债权投资受到限制。按照财政部门的管理规定，政府引导型投资基金只能采取股权投资形式，不能采取债权投资形式，这使得政府引导型旅游产业基金在开展旅游投资时受到限制，不够灵活。通常盈利能力强、发展前景看好的旅游项目，并不愿意受让股权引入外来投资者，而更愿意以债权形式接受投资。因此，非政府出资的产业基金如果采取债权投资形式，相对更容易获得投资机会。此外，地方政府设立引导型产业基金主要用于当地旅游业发展，其往往会要求基金主要投向本地区，而一旦当地缺乏好的旅游投资项目，政府引导型旅游产业基金则面临空转的可能，影响基金的运作和效益。

　　六、产业基金的配套政策还不完善。目前，政府引导型旅游产业基金的发展尚未建立专门的配套保障机制，其参与投资的旅游项目还缺乏有效的政策保障，并且容易受到财政、发改、住建、水利、生态环保等部门约束性产业政策的影响，还需要加大统筹协调力度，争取旅游部门及其他涉旅部门的支持与配合。旅游地产行业政策分析，如很多地方较为现实的问题是旅游用地指标紧张，土地招拍挂成本太高，保障难度较大，新开发建设的旅游项目难以落地。

　　旅游地产行业政策从旅游地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款;中型企业适宜选择投资信 托、企业并购、国内商业银行贷款;小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资;结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，才能实现自身投入更少，获得更多，效率最大化。