今年前三季度，杭州楼市以15.6万套的成交量创下有史以来的最高纪录，2016年楼市的这轮暴涨由此达到高潮。但火爆的楼市行情随后立即遭到了调控政策的眷顾：9月下旬至今，杭州楼市调控政策四箭连发，住宅市场限购限贷重出江湖，政策猛踩刹车，房地产市场走向何去何从？

　　据悉，自9月份政策调控持续不断的加码之后，杭州楼市普遍降温明显，在这样的背景下，越来越多的房企和投资商开始涌入商业地产，商业地产迎来良好发展前景。

　　年初利好政策不断 杭州楼市疯涨

　　今年年初，楼市政策利好频发，首付比例降低、营业税和契税降低……在诸多政策叠加之下，2月底和3月初，市场选择了在一线城市和部分二线城市开始爆发。与此同时，2016年上半年，中国信贷增加额达7.53万亿元，超过了强力救市的2009年上半年，创下历史最高纪录。

　　政策和货币双重推动之下，“企业、银行、个人形成一个共识，只有房地产市场最安全。”丁建刚分析认为，在普遍的预期恐慌中，大批投资需求汇聚到房地产市场，一线城市最先开启了这一轮楼市的量价齐升。

　　“伴随着一线城市的这轮暴涨，部分优质二线城市和零星的三四线城市受到一线城市溢出效应，也出现了大幅度上涨。”丁建刚表示，今年以来，在杭州购房的外来购房者中，来自上海的比例就是最高的。这一点也印证了上海的溢出效应。

　　这一轮暴涨立即引发了新一轮楼市调控。二套房首付提高至六成，暂停发放第三套及以上住房贷款，外地人买房需提供连续1年缴纳社保或个税证明等政策相继出台。

　　调控政策加码 11月份杭州楼市量价齐跌

　　在政策的加码下，11月，杭州楼市成交量出现意料之中的大幅下降，新房市场成交量和成交均价都有所下降。其中，杭州全市新建商品住宅成交量环比大幅下降54.9%，成交均价环比下降近一成。

　　据透明售房研究院统计，11月杭州全市共成交新建商品房1.3万套，环比下降36.2%，同比下降7.7%，成交总面积128.9万平方米，总金额201.3亿元。其中，新建商品住宅成交0.63万套，环比下降54.9%，同比下降42.5%。

　　统计数据显示，11月杭州新建商品房成交均价为15498元/平方米，环比下降了8.7%。其中，新建商品住宅成交均价15175元/平方米，环比下降了9.5%;市区新建商品住宅成交均价环比下降6.2%，创下年内最大环比降幅。

　　不少房企已经感受到了市场的下挫，借年终冲刺之际暗中推出“尾盘特价房”，而拿下“地王”的房企更是有苦难言。杭州城北丁兰板块的一处楼盘近期便加推了30余套小户型房源，均价1.9万到2万元/平方米，而在此前这一楼盘的均价维持在2.5万/平方米左右。三墩板块的一处新盘也于11月下旬以低于周边的价格首开，被业内称为今年杭州楼市“第一降”。

　　“有量才有价，没有成交量，价格的上涨就失去了支撑。”透明售房研究院院长方张接表示，随着楼市成交量的持续萎缩，之后不需要政府政策压制，市场也将失去价格上扬的动力。现在市场处于被动下调阶段，一段时间内将出现开发商主动下调价格的情况。

　　限购、限贷背景下 热钱涌入商业地产

　　年初杭州房地产市场的整体升温，却催热了库存高企的商业地产。据《2016-2021年中国商业房地产行业市场需求与投资咨询报告》统计，11月杭州全市共成交新建商业地产0.67万套，刷新商业地产历史月度成交记录，同比增长112%。值得一提的是，在11月杭州新建商品房销售排行榜中，位居前5的楼盘均为商业或商住项目。

　　早在今年3月，杭州商业地产成交量就曾跟随住宅市场出现“跳升”，当月共成交3965套，创下2015年以来新高。此后，商业地产成交量持续增长，自5月份突破5000套后一直维持高位运行。

　　从成交占比来看，11月商业地产占新建商品房成交比重较10月增加了20个百分点，达到51%，市区范围内，商业地产成交占比达58.6%，仅就主城区而言，商业地产成交占比达72%，较10月增加了约20个百分点。从成交类型来看，产权为办公性质的房源（含写字楼、酒店式公寓）为杭州商业地产交易主体，其中酒店式公寓表现尤其抢眼。

　　位于杭州未来科技城的欧美金融城今年销售金额预计将达到20亿，其中写字楼就贡献了一半以上的销售金额。“年度计划已经超额完成，整个集团都已经投入年度总结。”负责该盘的浙江建工房地产开发集团相关负责人说。

　　数据表明，在杭州市区住宅市场限购、限贷背景下，已有相当一部分投 资型需求溢向了商业地产，这一情况在10月份已出现苗头，11月政策升级后，商业地产逆势爆发的态势更加明显。

　　“杭州今年的商业地产表现预计会令人满意，但明年是供应大年，开发商需做好充分准备。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢说，酒店式公寓产品在市场上行的时候，可能会有一个释放，同时投 资性能也显现出来，但在市场下行时是否具备较高的投 资价值，值得商榷。

　　反观历史，2011年2月杭州住宅限购政策升级后，商业地产成交占比也曾出现快速增长，并在35%左右的相对高位运行了近1年之久。在本轮调控中，商业地产成交占比超出正常水平的情况预计也将持续较长时间。