中国报告大厅网讯，近期，北京大兴区西红门御璟星城元启项目因调整设计方案引发市场关注。该项目为提升居住品质，新增外置阳台、挑空平台等设计，但销售表现却未达预期，反而出现退房现象。截至4月27日，网签数量仅剩8套，成交均价为5.32万元/㎡，约为指导价的81折。这一现象反映了当前北京房地产市场的复杂性和购房者的理性选择。

  一、销售困境：调规后市场反应冷淡

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国销售行业市场供需及重点企业投资评估研究分析报告》指出，御璟星城元启项目自2024年8月28日取得预售证以来，销售表现一直不佳。开盘七个月，去化率仅为6%，成交额3.25亿元。尽管项目拿地成本高达48.76亿元，但地价覆盖率不到7%。调规后，项目新增了南向奇偶阳台、挑空平台等设计，但并未有效促进销售，反而导致网签数量从4月15日的61套降至4月27日的8套，签约面积减少5275㎡，相当于损失了2.8亿元的销售额。

  二、销售策略：竞争压力下的调整

  项目调规的背后，除了提升居住品质的初衷，还受到周边地块竞争的影响。去年9月，兴创置地以底价22.25亿元拿下6030地块，并控制入市节奏，减少与元启的直接竞争。此外，北京“好房子”新规允许设置阳台，并明确要求考虑城市景观和减少噪声影响，这促使中建壹品重新设计方案。然而，调规后的销售表现并未达到预期，显示出市场对“好房子”概念的接受度有限。

  三、销售亮点：扩容空间与户型优化

  调规后，御璟星城元启项目在户型设计上进行了优化，新增了南北开敞阳台、挑空平台等扩容空间。这些设计虽然不计入建筑面积，但实际使用中可提升得房率。项目户型面积段仍为80168㎡，分布与之前一致。顶配168㎡户型位于最北边的24楼，为78层洋房，其余120㎡以上大户型主要分布在中间的610楼。东侧两栋11层洋房为东西朝向，室内无法做到南北通透，为起步80㎡户型。

  四、销售前景：市场期待与挑战并存

  尽管调规后的御璟星城元启项目在设计和品质上有所提升，但销售前景仍面临挑战。大兴区其他新盘项目也在积极推出“好房子”设计，如兴创黄村项目凑齐了阳台、风雨连廊、架空层“三件套”，大兴新城0003、0011地块的开敞阳台尺度更大，进深约1.8米。这些竞争项目对元启的销售形成了压力。此外，项目开发主体中建壹品北方分公司的高层变动也可能对销售策略产生影响。

  总结：

  御璟星城元启项目的调规反映了北京房地产市场对“好房子”概念的探索与实践。然而，销售表现的不佳表明，单纯的设计优化并不能完全满足市场需求。未来，项目需要在提升居住品质的同时，更加注重市场调研和购房者需求，才能在激烈的竞争中脱颖而出。