中国报告大厅网讯，在经历连续三年行业出清后，中国房地产市场格局已发生深刻变化。曾经占据主流的民营房企逐渐退潮，以中建、中铁为代表的建筑企业及地方城投平台异军突起，成为土地市场的核心参与者。然而，在当前楼市持续筑底阶段，这些"新势力"却面临销售困境——部分项目开盘去化率不足一成，降价促销仍难激活市场。这种矛盾现象折射出行业转型期的阵痛与机遇并存的新生态。

  一、建筑系与城投企业主导土拍市场

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国建筑行业竞争格局及投资规划深度研究分析报告》指出，2023年以来的土地拍卖数据显示，"中建系""中铁系"等建筑央企及北京、上海等地的地方城投平台，在全国土地成交榜单上占据显著份额。以广州为例，中建五局旗下中建信和曾以19亿元底价竞得海珠区地块；宁波、温州等城市的核心地块同样被地方国资收入囊中。克而瑞统计显示，2024年城投平台拿地占比达到64%，较2021年提升30个百分点，成为土地市场"托底主力"。

  这种格局的形成既是行业集中度提升的结果，也反映了政策导向下资源向国有资本倾斜的趋势。建筑企业凭借工程建造优势和低成本融资能力，在土地竞拍中展现出更强的财务韧性，而地方城投则通过政府信用背书获得拿地资格。

  二、项目去化困境凸显开发能力短板

  市场热度分化背景下，部分"新势力"项目的销售表现却令人意外。广州海珠区中建天钰项目2024年5月数据显示：首批148套房源仅网签9套（去化率6%），即便推出单价直降百万的促销政策仍难改颓势；同期入市的中交天翠项目，224套房仅售出18套。北京丰台区库存压力尤为突出，新建住宅库存达157.3万平方米，中建壹品花香壹号通过降价三成（从指导价7.2万/㎡降至5.38万/㎡）勉强维持客流。

  业内人士指出，这类项目普遍面临三大痛点：

  1. 产品定位偏差：建筑企业多将楼盘定位于改善型需求，但选址存在噪音、配套不足等问题；

  2. 市场竞争加剧：与绿城等品牌房企同区域竞争时，缺乏教育、交通等核心资源支撑；

  3. 开发经验欠缺：从工程承包向地产开发转型过程中，市场调研、营销策划等环节存在明显短板。

  三、行业整合加速推动业务模式转型

  面对盈利压力，建筑央企开始调整战略方向。中建系2024年房地产业务利润同比下降34%，倒逼其收缩部分高库存区域投资；中国中铁则转向"综合开发+代建"新模式，强调产业协同而非规模扩张。数据显示，截至2025年一季度，城投平台持有的未开工地块达4200宗（面积约3.6亿㎡），未来可能通过政府收储或引入品牌房企代建实现盘活。

  值得关注的是，地方国资与专业代建机构的合作正在加速。典型案例如杭州、成都等地的城投项目，已开始委托头部企业进行产品设计和运营。这种"资本+运营"的组合模式，既能发挥国有企业的资金优势，又能弥补开发能力不足，成为化解库存难题的重要路径。

  总结与展望

  当前中国房地产市场正处于结构性调整的关键阶段：建筑系企业依托工程优势抢占土地资源，城投平台通过政策支持获得拿地资格，但粗放式开发模式已难适应市场需求。未来行业竞争将更聚焦产品力、运营效率和资源整合能力，"建造+开发+代建"的协同生态将成为主流趋势。随着市场出清深化，那些既能保持低成本融资优势，又能快速提升市场化开发水平的企业，将在新一轮格局中占据先机。

  （注：文中涉及数据均截至2025年第一季度）