受政策调控和信贷收紧的大环境影响，中国整个楼市都处于一个降温的趋势，但与之相对应的是，土地市场却未收到环境的影响，反而有愈演愈烈的趋势。以下是宇博智业小编整理的2016年中国土地市场分析。

　　现象：多城土地市场火热依旧

　　就在11月30日，合肥迎来首场“限价+摇号”式土拍。在严格的政策要求下，这次土地出让还是吸引了近百家房企参与，8宗地块共获得了108.34亿元出让金，其中五宗地块的溢价率均超过150%，甚至200%。

　　在最近的全国土拍市场上，合肥并不是个例。同样是在11月30日，济南出让的7宗土地中，有两宗地的竞价轮次突破百轮，溢价率超过150%。

　　11月28日，杭州主城区7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商业用地，成交金额达133.9亿元。其中，丁桥宅地溢价率达100.73%，三墩北单元地块溢价率也达82.75%，刷新板块楼面价。

　　回溯至11月22日这一天，广州、武汉、长沙三个城市同时迎来土地出让。其中，广州推出10宗地块，在超过40家房企的争抢下，土地出让时间竟持续了近9个小时。武汉虽然在出让地块中有5个地块触动“熔断机制”，但仍然诞生了总价为110亿元的单幅地块，且当日入账近197亿元。长沙出让的梅溪湖B-39地块，以180%的溢价率竞出，9240.8元/平方米的楼面价更是刷新了长沙的最高纪录。

　　在此前一天，福州公开出让了9幅可建住宅用地，虽然首次采用了限地价、竞无偿提供住宅建筑面积的出让方式，仍然有8幅地块达到限价标准，总成交金额超过117亿元。

　　北京的土地市场也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”后首批“控地价、限房价”四宗住宅地块上市。其中三宗地进入“高标准”住宅建设环节，房企将100%自持住宅用地部分。11月28日，房山两宗综合商业金融服务业地块现场竞拍。其中，长阳地块经过200多轮角逐，龙湖首开联合体以37.8亿元拿下该地，溢价率达200%。

　　数据：一二线城市土地成交刷新历史纪录

　　据2016-2021年中国土地行业市场需求与投资咨询报告统计，截止12月5日，二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市，合计住宅土地面积成交2980宗、30376万平米，平均楼面价为4252元每平米，同比上涨了87.3%。

　　但规划建筑面积依然下调了17.8%，住宅类二线城市合计土地出让金达到了13081.9亿，同比2015年全年上涨了52.2%。

　　2016年也是2013年来，二线城市住宅土地历史上第二次突破万亿成交的年份。

　　全国看，超过千亿住宅土地成交的城市南京、苏州、杭州、天津，上海，前四全部为一线城市。

　　一线城市虽然出台了非常严格的调控政策，特别是土地方面，包括北京、上海等城市的在土地调控方面的政策已经历史最严格，限价、限属性、限持有，但因为供应刷新最低记录，所以多宗土地出现了全面持有的现象。

　　一线城市已经进入城市化末期，整体看，市场已经二手房周期，新房供应高端化，改善化。

　　据悉，2016年截止日前，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史。

　　原因：优质地块供不应求

　　实际上，在此之前，上述多个城市已经纷纷出台限购限贷政策，并在土地拍卖政策上出台严格限制，以试图减少高地价的产生。但是为什么依旧难以限制房企在这些城市的拿地热情？

　　“这次福州土地拍卖有政策限制，价格方面更好把控。”一品牌房企相关负责人表示。另一方面他也坦言，从去年开始福州这类热点二线城市的优质地块消化了不少，现在不出手，未来这样的地块恐怕会越来越少。

　　正如他所说，福州最近土地供应表现出趋紧态势。数据显示，10月福州土地供应明显收紧，供应面积仅为14.67万平方米。虽然楼市成交量也下滑至35.52万平方米，但供求比依旧降至0.41，呈现出明显的“供不应求”状态。因而房企也纷纷抓住此次集中出让主城区地块的机会，加码此次的福州土拍。

　　而在这次土地市场成交热潮中，南京、合肥等城市也表现出土地不算充裕的状况。

　　据了解，南京市曾在10月5日发文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60万平方米宅地入市，并且其中还包括了超过30万平方米有着苛刻条件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，却有140万平方米。

　　无独有偶，之前一直传闻市场供应紧张的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批准供应的居住土地信息，面积超6000亩。此次大面积地块信息披露也被业内认为是为了平抑市场预期，从供应端对房地产市场进行的一次调控。

　　根据统计，在刚刚过去的10月，其监控的调控城市土地成交建筑面积为970万平方米，同比大跌44%，较前三季度均值下跌57%。

　　“近期大多数表态四季度增加土地供应的城市，供地目标依然不高，优质宅地供应量仍然不足。”研究员杨科伟表示，这是房企在限购限贷背景下依旧热衷于在一二线城市拿地的重要原因。

　　市场：高价拿地风险多

　　楼市调控成交下调，给高价拿地的企业带来巨大风险。

　　二线城市的土地成交热度在2016年甚至超过了一线城市。

　　首先，随着各地政策出台，从资金、需求、信贷等多方面约束收紧了地王出现的可能性。目前看，二线城市的政策加码举措依然在进行过程中。

　　其次，当下市场在连续重磅政策的影响下，开始降温，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。

　　第三，整体看，市场的过热成交将会明显被抑制，短期部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调，但整体看，市场未来的调整期将维持6-9个月。这一轮市场的调整幅度要看，信贷收紧的尺度。

　　第四，之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题，房价上涨已经明显放缓，预计四季度大部分城市的房价都将处于平稳中。

　　综上所述，单签土地市场并未收到楼市调控政策的影响，高价拿地仍然为主流。预计未来在楼市平稳之前将继续保持。