当前我国租赁市场规模已超万亿，从发达国家租赁住房的发展经验来看，租赁市场空间巨大，是住房市场健康平稳发展的重要补充，我国在政策制度、产品配置等方面尚有较大改善空间。从我国租房市场的需求结构来看，一部分为流动人口带来的租房需求，另一部分为户籍人口在户籍所在地的租房需求，其中流动人口带来的租房需求占绝对主力。以下对租房市场规模分析。

　　根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年我国住房租赁比例仅上升了 0.5个百分点，达21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。截止2013年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，其中新建1349万套，占比94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。

       2017-2022年廉租房市场行情监测及投资可行性研究报告表明，我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。2015年中国租赁市场租金规模达1.15万亿左右，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，其中0.9亿套被用于租，背后的房屋资产管理价值在150万亿左右。现从四点来分析租房市场规模。

　　1. 存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移

　　按租房市场规模目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

　　2. 三大因素助推行业加速

　　房价的上涨将一部分人挡在了买房的门槛之外。资产买卖越来越限于有房人群进行换房交易和投资，没买房的人越来越难购房，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。

　　租房市场规模分析，2015年起，国家出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。此外，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也推动品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

　　3.国内租赁市场长期空间5万亿

　　从租房市场规模趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重。我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低。随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

　　从另一个价格指标租金开支占收入比重来看，2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，一线城市平均为46%，二、三线均为31%。无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

　　4.长租市场跑道宽而长，龙头公司管理规模将超100万间

　　未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。

　　我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。目前美国排名第一的公寓管理公Greystar管理41.6万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。

　　租房市场规模行业的巨大发展空间和利好政策也将带动更多市场参与者加入到租赁市场中，租赁供需两端均会积极发力。目前不少龙头企业已纷纷进军住房租赁市场。据不完全统计，目前全国排名前30的房企中，已经有三分之一进入长租公寓市场，包括万科、万达、龙湖、招商、保利、旭辉、绿城、远洋等，纷纷加速在该领域的布局。