建筑行业营改增最新消息如何呢?在2016年新一轮营改增中，建筑和房地产两大行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。曾经作为地方第一大税种的营业税中，有超过30%的税收来自房地产行业企业。

　　从现实情况看，由于这两大行业的上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，就很难适应税制转换。这个问题如何解决?

　　“考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，国家‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其内容和数量均为历次改革之最，以保证整个行业税负只减不增。”西宁东川工业园区国税局刘风越副局长介绍说。

　　对于建筑企业来说，多数一般纳税人也可以选择简易计税，包括已经开工的老项目、甲供材(甲方供施工所用施工材料)企业以及清包工(施工方只带施工工具进场施工)企业，基本涵盖了所有的建筑业经营模式。选择简易计税后，这些企业的税负由3%下降到2.91%。同时，将甲供工程从建筑企业的计税依据中剔除，选择简易计税的总分包项目还允许差额扣除等，这种政策安排既符合增值税原理，又实实在在地给建筑企业减轻了负担。

　　对于房地产企业来说，一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等，在维持原营业税税基不变的前提下，允许其选择简易计税方法，纳税人的税负从5%降到4.76%。考虑到房地产开发成本中，土地出让金占比较大，对房地产企业开发的新项目，其计税依据中允许扣除受让土地时支付的土地价款。

　　房地产行业营改增，因为牵涉到不动产抵扣问题，还会对其他行业企业产生减负效应。企业新建或是购买厂房，以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以用来抵税。

　　“这有助于加速各行业投资改造的步伐。” 刘风越说。例如，某企业购入价值1000万元的房屋用来出租，则进项税额为99万元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100万元，其销项税额为9.9万元。这也就意味着，如无其他进销业务发生，该企业10年内都不需要缴纳增值税。

　　刘风越强调，“不动产抵扣中，存在一些需要把握的关键点。根据政策规定， 5月1日后，增值税一般纳税人取得不动产，以及5月1日后发生的不动产在建工程，其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”

　　“这是大的抵扣原则，还有一些细化的规定，比如，企业购进不动产，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%没抵扣，就把购进的不动产销售了，这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”刘风越说。

　　“营改增后，对企业的土地成本也可以扣除了，肯定能降低税负，而不动产纳入抵扣范围，能提高不动产采购的需求，有助于去库存和打开商用房市场空间。”在西宁东川工业园区国税局举办的营改增培训班上，青海京科房地产置业有限公司财务负责人徐斌说道。

　　在房地产开发成本中，土地出让金占到了整个成本的30%到40%，是开发成本中最大的一块。房地产项目扣除土地出让金后的余额作为销售额，对房地产企业来说，税负的降低是显而易见的。

　　“营改增之后，房地产公司的招标采购模式及成本核算方法也会发生改变，公司的成本管控也面临不少挑战，这会倒逼行业进一步优胜劣汰。”徐斌表示，“那些从正规渠道获取土地、取得合规土地票据的，上下游供应商正规健全、内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低，生存空间就会加大，而一些规模小、议价能力弱的房地产企业将面临诸多压力和挑战。”

　　对于建筑企业来说，也面临着营改增后的转型压力。 “过去，一些建筑企业只接项目不做项目，通过层层分包坐地分成。营改增将会倒逼企业索取进项的增值税专用发票，促进企业经营模式转变，专业分工细化。”西宁东川工业园区国税局郑光金局长说。

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