中国报告大厅网讯，当前国内保障性住房行业已经形成政府主导、地方城投平台参与开发的竞争格局，不同区域因人口流入结构、收入水平差异，供需两端呈现出明显的分化特征，头部核心城市的保障性住房供需紧张程度显著高于三四线城市，不同品类保障房的竞争特征也存在较大差异。

一、供给侧市场格局

1.1 全国建设进度概况

1.1.1 年度建设完成情况

住房城乡建设部公开数据显示，2024年上半年全国已建设筹集保障性住房112.8万套（间），对应年度计划为170.4万套（间），完成率达66.2%，累计完成投资额1183亿元。从传导逻辑来看，保障性住房建设进度受地方财政实力、土地供应节奏影响较大，东部人口流入集中区域的开工率普遍高于中西部财政压力较大的区域。国务院明确配售型保障性住房在城区人口超过300万的城市先行先试，全国符合门槛的先行先试城市共35个，这类城市也是当前保障性住房建设的核心主力。先行先试的定位决定了当前配售型保障房的供给集中于人口吸引力强、住房需求旺盛的大城市，这类城市的土地出让优先级向保障性住房倾斜，开发主体多为地方城投平台，不同区域城投平台的项目获取能力直接决定了供给端的竞争格局，财政实力较强的区域城投平台能够获得更多低成本资金支持，项目落地速度更快，反之部分财政压力较大的三四线城市，保障性住房的开工进度偏慢，供给规模相对有限。不排除部分区域将保障性住房建设作为托底房地产投资的手段，这类区域的供给节奏会随地方财政收支情况调整，供给的稳定性弱于人口流入区域。

1.2 区域供给差异特征

1.2.1 省市供给规模分化

全国不同省份在十四五期间的保障性住房建设目标完成情况存在明显差异，作为人口流入大省，四川的保障性住房建设进度在全国处于前列，多个品类的保障房供给规模均已完成十四五规划目标，不同品类保障房的供给结构也反映出地方政策导向。四川当前以保障性租赁住房为核心供给方向，配套公租房租赁补贴，同步试点配售型保障房建设，其供给结构也反映出国内多数人口流入省份的政策导向，即优先解决新市民、青年人的住房困难问题，通过保租房、公租房的租赁型供给覆盖更多群体。从公开披露的已完成数据来看，多个重点区域均发布了截至2025年底的累计建设数据，可直观反映不同区域的供给规模差异。

从规模维度观察，租赁型保障房是当前国内保障性住房供给的绝对主力，四川保租房供给占全部保障房供给的比重超过96%，这一结构符合国家“十四五”住房保障规划的核心要求。配售型保障房作为2024年以来的新试点品类，当前供给规模整体较小，仅在符合门槛的先行先试城市投放，不同城市的试点进度也存在明显差异，贵阳的试点规模领先于多数同级别城市。供给结构的差异也反映出地方住房保障的核心方向，人口流入量大的区域更侧重租赁型保障房覆盖新市民群体。

二、需求侧竞争格局

2.1 申请群体结构特征

2.1.1 配售型保障房群体结构

配售型保障房作为面向符合条件的中低收入群体出售的保障性住房品类，其申请群体的结构特征直接反映了国内城镇住房需求的核心痛点，试点城市贵阳搭建了统一的申请平台，截至2025年4月累计注册用户12251人，其中5648户家庭完成申请入库，完整的申请数据可清晰反映群体结构特征。不同年龄阶段的群体对配售型保障房的需求意愿存在明显差异，中青年群体作为城镇住房市场的核心需求群体，对政策性产权住房的需求更高，这一特征也符合当前城镇住房市场的整体需求结构。当前城镇住房市场中，刚需购房群体以中青年为主，受首付、房贷压力等因素影响，多数刚需群体无法承担商品住房的价格，配售型保障房的价格低于同区域商品住房，且产权清晰，刚好匹配这类群体的需求。

这一结构反映出配售型保障房的核心需求来自于城镇就业的中青年群体，这类群体多为新市民、刚需购房者，受商品住房价格较高的影响，对价格更低、资格有保障的配售型保障房需求旺盛。老年群体本身大多已有自有住房，对配售型保障房的需求较低，整体占比符合市场预期，不排除部分符合条件的老年群体为子女申请的情况，这一因素尚未在现有数据中拆分。申请群体结构的清晰化为后续供给结构调整提供了明确的方向，户型设计、配套设施都可围绕中青年群体的需求优化。

2.2 供需匹配差异表现

2.2.1 核心城市户型竞争差异

核心城市的商品住房价格较高，保障性住房的需求竞争更为激烈，不同户型的供需紧张程度存在明显差异。深圳作为人口流入规模最大的一线城市，其保障性住房的供需竞争特征具有典型代表性，2026年1月深圳公示的安居型商品房申购数据显示，合格申购家庭数量远高于供应房源数量，整体供需缺口明显，不同户型的竞争强度差异显著，大户型的竞争激烈程度显著高于小户型。约26%的申请家庭主动撤销申请，也反映出核心城市保障性住房的供需错配问题，需求旺盛但供给规模有限，部分申请人因竞争强度过高放弃申购。传统保障性住房供应偏向中小户型的思路，已经和当前的家庭需求结构产生错位，多数刚需家庭需要满足一家三口乃至二孩家庭的居住需求，对大户型的需求更高。

三居室户型竞争强度更高，和贵阳配售型保障房的户型意向数据形成呼应，反映出当前刚需家庭对大户型的需求普遍高于小户型，多数保障性住房供应以中小户型为主的传统结构已经难以适配当前的需求结构变化。核心城市的家庭居住需求已经从“有房住”向“住好房”转变，大户型的供需缺口仍将在一定时间内存在。后续保障性住房的供给调整需要适配需求结构变化，适当提升大户型的供应占比，缓解供需错配问题。

如需获取更多细分区域保障性住房的动态数据，可持续关注各地住建部门官方发布渠道。

三个核心洞察：

1. 租赁型保障房占总供给超95%，配售型试点区域分化明显
2. 配售型保障房中青年申请群体占比超七成，为核心需求主力
3. 核心城市三居室户型竞争比达3.8:1，大户型供需缺口突出