在政策支持和市场需求双重驱动下，我国持有型不动产ABS市场呈现加速扩容态势。截至2025年10月，该类产品已发行规模突破200亿元，并储备超600亿元待发项目，成为多层次资产证券化体系的重要创新工具。通过分析其底层资产结构、扩募机制及行业应用案例可见，持有型不动产ABS正与公募REITs形成互补，为市场提供更灵活的融资渠道和投资选择。

  一、持有型不动产ABS加速扩容：2025年市场发展现状与统计趋势

  中国报告大厅发布的《2025-2030年中国ABS行业发展趋势分析与未来投资研究报告》指出，截至2025年第三季度末，我国共有14单持有型不动产ABS完成发行（含1单扩募），累计融资规模达213.81亿元。交易所储备项目超过20单，拟发行金额超600亿元，覆盖保租房、产业园、新能源基础设施等多元资产类型。其中，9月新增多个标志性案例：

  数据显示，持有型不动产ABS的审批效率显著提升，扩募周期较首次发行缩短约30%，推动市场规模快速扩张。

  二、扩募机制创新：ABS市场可持续发展的核心动力

  2025年政策支持下，持有型不动产ABS通过“首发+扩募”双轮驱动实现规模突破。以建信长租ABS为例，其扩募项目仅用一个月完成审批流程，较首期发行效率提升显著。这种机制优化不仅降低重复申报成本，还允许资产方根据市场动态灵活调整底层标的，增强产品流动性与抗风险能力。

  据行业统计，已落地的14单项目中，超半数计划在未来两年内启动扩募程序，预计2025年全年新增规模将突破300亿元。

  三、底层资产多元化：ABS市场扩容背后的结构转型

  持有型不动产ABS通过放宽对底层资产类型的限制（如对比公募REITs），加速了非标资产的标准化进程。截至当前，其覆盖领域已扩展至高速公路、商业物业、新能源电站及环保设施等10余类资产，较2023年首单发行时增长超50%。

  例如：

  这种资产多样性使投资者能以更低门槛参与不动产领域细分赛道，同时为实体企业盘活存量资产提供新工具。

  四、市场定位与前景：ABS与公募REITs的协同效应

  作为介于Pre-REITs与公募REITs之间的衔接产品，持有型不动产ABS弱化主体信用依赖，强调资产现金流价值。其收益率波动性低于股权类投资，但高于传统债券，形成差异化竞争力。

  未来，随着政策对扩募机制的持续完善及底层资产类型的进一步开放（如文旅地产、养老设施等），预计2025年底市场规模将突破400亿元，并为公募REITs输送优质标的。交易所数据显示，当前受理中的项目中近30%已明确规划“培育-上市”双阶段发展路径。

  2025年持有型不动产ABS市场通过扩容提速、扩募创新及资产多元化，在多层次资产证券化体系中占据关键地位。其与公募REITs的互补关系，不仅拓宽了实体企业的融资渠道，也为投资者提供了跨周期配置工具。随着政策红利持续释放，该领域有望成为我国盘活存量资产的重要推动力，并在2025年末形成千亿级市场规模，进一步激活不动产领域的资本循环效率。