中国报告大厅网讯，北京朝阳区高端住宅项目"御翠园"近期以最高达30%的折扣力度启动促销活动，引发市场对房企在竞争加剧时的定价策略关注。该项目不仅推出单价低至约7万元/平方米的房源（较备案价9.8万10万元/平方米降幅显著），还为去年购房的老业主提供装修补贴或差价补偿，折射出高端住宅市场面临的供需压力与战略调整趋势。

  一、7折促销背后的市场压力

  中国报告大厅发布的《2025-2030年全球及中国豪宅行业市场现状调研及发展前景分析报告》指出，御翠园此次推售包含建筑面积约140平方米至2900万元总价的联排别墅房源，高层单位起价仅980万元。相较于去年10月推出的7.5万7.6万元/平方米特价房，当前折扣力度进一步扩大。尽管项目备案单价最高超10万元/平方米，但开发商通过"7天内签约交首付"的优惠条件，将部分房源实际成交价压至约7万元/平方米。这种定价策略与北京豪宅市场常态形成鲜明对比——同区域二手房源价格分布在5万10万元/平方米区间，老牌豪宅星河湾参考价仍维持在9.4万9.7万元/平方米。

  二、劲敌环伺下的竞争困境

  御翠园所在的朝阳东四环比邻多个成熟商圈与市政配套，但近年周边土地密集入市加剧了市场竞争。保利·朝观天珺、金茂·满曜等新项目凭借更前沿的设计理念和更高得房率抢占市场先机。例如2024年成交的三间房地块楼面价约5.16万元/平方米，黄杉木店地块则以5.45万元/平方米被联合体竞得，与御翠园2001年拿地时仅1750元/平方米的楼面价形成鲜明反差。这些新项目在产品力上的升级，倒逼老牌豪宅不得不通过价格调整应对去化压力。

  三、二十年开发周期中的价值蜕变

  作为开发商在北京的最后一块未开发土地，御翠园自2001年以7亿元总价获取40万平方米地块后采取"慢开发"策略。从2005年首期均价0.9万元/平方米到如今备案价超10万元/平方米，单价涨幅达56倍。尽管当前促销价较巅峰时期回调约30%，但对比原始成本仍有丰厚利润空间。这种长期持有资产的增值效应，成为开发商在市场波动中仍能降价销售的核心底气。

  四、全球市场调整下的盈利挑战

  除北京外，该集团在香港、东莞等地项目也采取了类似折扣策略：香港洪水桥项目高层单位最高降32%，东莞海逸豪庭特价房单价降幅近万元。这种"以价换量"策略虽加速资金回笼，却导致整体盈利能力承压。2024年财报显示，集团物业销售收入同比下滑24%至99.62亿港元，利润减少超5成，销售毛利率连续五年走低。管理层表示，在高成本开发环境下需平衡市场适应性与盈利空间。

  总结

  御翠园的降价行为是房企在高端住宅市场竞争白热化下的典型缩影。通过分析其定价策略、周边竞争态势及长期土地增值效应可见，开发商正面临产品迭代加速与价格体系重构的双重挑战。尽管短期利润受冲击，但快速去库存有助于缓解资金压力并巩固市场占有率，这种战略调整或将重塑未来豪宅市场的格局与定价逻辑。