金秋季节，由商务部流通业发展司立项，中国建筑材料流通协会等单位起草的《全国建材家居市场布局指南》（以下简称《布局指南》）在京应势发布。

　　我国建材家居行业经过十几年的高速发展，带动了建材家居市场的不断扩张，已成为与广大人民群众生活息息相关的重要部分。然而，随着经济的发展，我国很多的建材家居市场已从以前的一铺难求进入门可罗雀的状态，各地或多或少地出现了卖场过剩，整个行业也出现了无序竞争的苗头。在当前国家强调供给侧结构性改革的大背景下，我国建材家居流通行业急需一个方向性的指导与引领。

　　《布局指南》发布的深层次行业背景是什么？它的发布对行业未来发展将起到什么样的作用和意义？如何解读《布局指南》？在当前这种房地产市场扑朔迷离的环境下，我们又将如何运用《布局指南》理清头绪？带着以上问题，记者日前采访了中国建材流通协会常务副会长秦占学。

　　为什么要做家居市场《布局指南》

　　孟宪江：化解和遏制产能过剩是我国建材工业当前的主要任务。对于建材家居流通业来说，是否也存在一定程度的产能过剩？请您为我们的读者介绍一下当前建材家居市场的情况和编制家居市场布局指南的背景与目的，以及对流通和消费将会产生的影响。

　　秦占学：你说得没错。当前建材行业，尤其是传统的建材品类，存在着较为严重的产能过剩，在建材家居流通行业也存在一定的过剩，这种过剩我们叫做商能过剩，在个别地区这种商能过剩还很严重。短短十几年的时间，我国建材家居卖场经历了从一铺难求到门可罗雀过程。

　　我国建材家居市场（不含港、澳、台，下同）起步于20世纪末期，根据建筑物及现代化发展程度来看，大致经历了三个阶段：第一代为棚户型市场，市场散乱，管理不规范；2000年前后，第二代有固定建筑物的市场开始逐步形成，通过租赁形式进行批发零售经营，在环境、管理、竞争等方面都有很大提升；2008年前后，第三代超级购物中心型市场集中兴起，集商品展示、营销、服务、配送等于一体，具有跨行业、多业态运行的特点，更加专业化、特色化。截至2015年末，全国建材家居市场面积超1.4亿平方米（仅统计规模为4万平方米以上建材家居市场，下同）。

　　目前我国现有的建材家居市场按业态类型可以划分为四类：租赁式卖场（批发、零售）、品牌专卖店、连锁超市及零售商店。

　　租赁式卖场（含场内有分散式产权再出租式、按规划经营部分。以下简称卖场）包括大卖场以及专业、综合批发市场，大卖场特点是市场规模大，设施、环境好，市场化经营，商场化管理，满足消费者一站式购物；专业、综合批发市场特点是规模较大，商品种类集中。品牌专卖店销售单一品类或单一品牌，规模较小，运营规范，专业性强，市场反应灵敏。连锁超市一般是连锁经营，集仓储与销售为一体，以零售为主，进行统一管理、统一采购、统一促销、统一展示等。零售商店有路边店、小区店、临街店等小型门店，主要是满足消费者采购便利的需求，店面经营大多不规范，产品种类划分不明确，组织分散，商品品牌不固定。

　　随着我国经济进入“新常态”，建材家居市场早已从短缺进入过剩阶段，但其建设仍在较大规模地进行，随之带来的是一些区域行业竞争恶化，卖场出租率下降、招商困难和租金难收等问题，甚至出现倒闭现象，整个行业出现无序发展苗头，特别是一些地区在急于招商引资情况下，使这一现象有加剧趋势。在当前国家强调供给侧结构性改革的大背景下，我国建材家居流通行业急需一个方向性的指导与引领。为落实党中央、国务院加强供给侧结构性改革的指示，中国建材流通协会率先行动，组织国内具有一定影响力的建材家居业企业，启动了《布局指南》的起草工作，经过三次专家审议通过，并由商务部流通业发展司立项，中国建筑材料流通协会等单位起草的《布局指南》在京正式发布。

　　《布局指南》对我国84个重点城市（全国二线城市及以上）典型建材家居卖场为例进行了统计及分析，2015年全国84个重点城市建材家居卖场（4万平方米以上）数量共达1372家，经营面积合计为7242万平方米。

　　综合区域来看，2015年华东地区建材家居卖场数量为389家，经营面积达1942万平方米，稳居国内区域之首；华北地区建材家居卖场数量达242家，经营面积合计为1460万平方米；西南地区建材家居卖场数量为188家，但经营面积达1548万平方米。华北、华南地区建材家居卖场数量相当，但是经营面积上华北占优势；东北、华中、西北地区，东北虽然数量占优势，但是经营面积却不如其他两个地区。

　　2016-2021年中国建材家居行业市场需求与投资咨询报告统计数据显示，2015年建材家居卖场规模数量排名前十的省市自治区是：广东、上海、北京、浙江、四川、辽宁、湖北、重庆、江苏、黑龙江，占到全国68%以上；从经营面积来看，排名前十的省份是：广东、四川、上海、北京、重庆、江苏、河北、浙江、湖北、安徽，约占总经营面积的70%。

　　《布局指南》以贯彻落实党中央、国务院加大供给侧结构性改革力度为指导思想，以问题为导向、用数量经济理论从源头上把控建材家居市场合理布局，优化资源配置；解决我国各地因建材家居卖场体量过剩，商业网点布局无序、无限制重复建设等问题造成社会资源的严重浪费和行业内部的恶性竞争；为各级政府制定法规及招商引资提供决策依据，为企业投资提供风险研判参考。最终，在完善全国建材家居市场规划体系的同时，《布局指南》将进一步规范建材家居产品的流通和运营秩序，推动整个建材家居行业可持续健康发展。

　　BHEI对政府和企业决策有什么作用

　　孟宪江：在新闻发布会上，我们了解到，为了更好地发挥现实指导和把控作用，在《布局指南》中还专门设置了中国城镇建材家居市场饱和度预警指数（BHEI）。我们该如何理解这个指数？怎样利用这个指数为各级政府制定法规及招商引资提供决策依据，为企业投资提供风险研判参考？

　　秦占学：这次发布的《布局指南》核心内容就是BHEI的编制与应用，可以说BHEI是整个《布局指南》的灵魂。BHEI适用于各城镇对当地建材家居市场饱和度的测试，从而指导当地建材家居市场的规划与建设。目前BHEI是每年度发布一次。

　　BHEI是通过人口支撑指数、人均收入支撑指数、房产投资支撑指数、GDP支撑指数加权后计算得出的。BHEI分为绿灯、黄灯、红灯预警区域：当BHEI＜100时，为绿灯区，说明建材家居市场还未处在饱和状态；当100≤BHEI《150时，为黄灯区，说明建材家居市场已处在饱和状态；当BHEI≥150时，为红灯区，说明建材家居市场已处于过饱和状态。各地可根据当地所处的BHEI颜色区域结合当地具体情况，做出区域建材家居市场建设合理规划。

　　在城镇建材家居市场的布局规划和企业投产规划中，我们一定要调研当地数据，研读指数，遵循几个原则，才能达到最好的调控和指导作用，防范行业无序发展。

　　一是遵循城市发展规律。布局城市建材家居市场要结合当地城市、农村人口及流动人口数量、人均收入、房地产投资情况、本地GDP发展情况、城镇化程度进行合理布局。参考BHEI，当处于黄灯区时要减少卖场建设，当处于红灯区时应停止建设。建设大规模的卖场应进行专家论证。鼓励有实力的建材家居市场进行兼并重组，支持地方政府对区域内重复建设的、设施简陋的、经营不善的、配套服务不完善的建材家居市场进行重新调整和重新布局。减少一、二线城市新建建材家居卖场，充分发挥已有卖场的功能作用；鼓励在稀缺建材家居卖场的一些三、四线城市且物流畅通的地点进行投资建设，但应防止一哄而上，同质化重复建设。

　　二是鼓励支持建材家居市场多业态发展，形成租赁式卖场、超市、精品专卖店及创新业态并存的局面。

　　三是坚持不懈发展绿色建材家居市场，建立绿色建材家居产业供应链，逐步对经营商品实现可溯源追索。

　　四是以“互联网+”对传统建材家居市场进行升级并重新布局，发展智能家居产品，打造智慧建材家居市场。

　　五是鼓励发展分享经济，让建材家居市场资源充分发挥作用。

　　六是在建材家居市场布局建设中，充分发挥行业协会对行业的引领、指导、服务与自律的作用，从而带动行业可持续健康发展。

　　孟宪江：您刚才非常概括地解释了BHEI红、绿、黄三个区域的判别方法及其背后的含义。您能否选出一两个城市的BHEI加以举例说明？

　　秦占学：现在和未来都应该是大数据的时代，我们做任何事情，都应该有大数据的概念，要用数据说话。《布局指南》地编制和出台，中国建材流通协会耗费了11个月的时间，采集行业各种数据，利用数量经济理论来发挥两手硬的作用，即一手发挥政府的作用，一手发挥市场的作用，以达到指导整个行业发展的目的。数据的采集过程是非常艰辛的，比如各地建材家居卖场的规模，这在当地的税务和工商等部门都无法查到，有的我们可以找第三方机构调查，有的就只能协会自己一家一家卖场地跑。当计算出来的BHEI数字与我们原有的印象有偏差时，我们再进行实地调研，与当地企业和政府进行研讨分析，以证实最终结果的准确性。

　　我们以天津与兰州这两个比较典型的区域为例，对这两个地方的BHEI加以详细说明，特别需要说明的是，现在我们计算人口数据时，农村人口都以三分之一人口记入。

　　天津是我国的直辖市之一，在人们的印象中，应该是非常繁华发达的地区，这几年的房地产市场也是异常火爆，当地的建材家居卖场应该是过剩的。但我们采集到数据计算出来后，天津的BHEI比较低，为122.63，并没有高太多，处在黄灯区，仅仅是刚刚过剩。在多方调研求证后，我们得到了天津BHEI数据比想象偏低的原因：天津城镇化程度较高，当地GDP和人均收入都比较高，居民购买能力也相对较高，但是天津相对来说比较闭塞，土地出让也比较紧张，所以建材家居卖场的投资并没有蜂拥而至，所以没有出现严重的过剩。从某种角度也说明，天津政府的调控效果比较好。

　　兰州地处我国西北地区，经济发展相对落后，但是它的BHEI却达到了610.49，为红灯区，建材家居卖场处于严重过剩状态。细究其原因，我们可以看出这个数据其实就是当地真实情况的反映：兰州由于新区的连续开发，地产开发和建材家居卖场蜂拥而至，但当地的城镇化速度没有跟上节奏，人口没有跟进，GDP和人均收入也没有完全跟上去，当地百姓并没有与其建设相匹配的购买力，所以出现了严重的过剩。这就是供给太多，而需求没有完全跟上的典型案例。所以这个数据也是在提醒政府，在规划和决策时，一定要把握好供给与需求节奏的同步。

　　孟宪江：相对于传统建材产业来说，建材家居流通业是一个市场化程度非常特殊的领域，在这个领域，是否考虑过用什么样的有效措施让这份《布局指南》能够发挥好晴雨表的作用呢？

　　秦占学：在编写过程中我们也一直在思考这个问题，在《布局指南》审议阶段，中国建材流通协会与商务部有关领导也讨论过这个问题。根据新的社会秩序，用一种强制的手段去执行这份《布局指南》，达到合理布局市场的目的，目前来看是不合理的。我们还是希望通过两方面来规范市场：一方面，用研究成果告诉大家应该怎样做；另一方面，给大家一个方法去测试市场建设的可行性。在一些比如关乎国家安全、生命安全、身体健康等涉及百姓身心健康基本需求的领域，需要强制性措施，但对于市场化很充分的行业的《布局指南》等，不宜做强制的要求，而是用市场化的手段来指导。

　　关于《布局指南》的后期执行情况，一方面商务部会通过后续的一些工作，对《布局指南》的准确性和执行进行监督和检验；另一方面，协会也有督导小组，不定时地去各省市，各级地方政府和企业做调研，听取大家的反馈意见。此外，如果某一区域市场已经过剩了，但仍然在盲目建设，那在问责的时候，《布局指南》至少是个问责的依据。问责时，对地方政府而言，对《布局指南》不看、不学、不管，有失察的问题；对企业而言，没有利用好《布局指南》，会对自身利益造成损失，不利于市场发展。从本意上讲，《布局指南》的发布，是想促进资源的优化配置，而不是重复建设，造成资源的浪费。

　　孟宪江：您所在的中国建材流通协会作为全国建材家居流通业权威、专业的行业协会，许多年来已经做了很多有益的工作，从推动行业健康、稳定发展的大局出发，以推动行业进步、规范建材家居市场等为工作重心，特别是早前首创了反映我国建材家居业的宏观经济指数——全国建材家居景气指数（BHI）。现在推出的BHEI和之前的BHI是否有关联？又如何看待两者之间的关系？

　　秦占学：BHI是中国建材流通协会主持开发的反映我国建材家居卖场景气度指数，于2010年3月由商务部流通业发展司和协会共同向社会发布，目前已正式向社会公布近80期，业界影响力愈来愈大，媒体关注度颇高，获得了商务部部级优秀成果奖，已成为我国建材家居市场的晴雨表。

　　BHEI和BHI是紧密相连的。我们需要关注全年的BHI，才能算出BHEI。BHEI中的所需要的人口数、人均收入、房产投资额、当地GDP，以及建材家居市场的规模等数据，每个城市都不一样，所以在计算BHEI时需要关注每个月的BHI的影响度。概括来讲，BHI讲的是大环境，整体反映建材家居市场的好与坏；BHEI讲的是局部，即某个区域建材家居卖场是多了还是少了。

　　《布局指南》对房地产开发有引导作用

　　孟宪江：今年的房地产市场只能用一个“火”字形容，各地房价相互攀比飙升，虽然在国庆节前后，中央和各地政府出台了很多政策，希望降低房价，但事实上最终的结果是升降不一。房地产是建材家居的下游产业，其温度的升降直接影响着建材家居市场的起伏，作为建材家居流通业的领导和资深专家，您怎样看待当前的房地产市场？

　　秦占学：从年初到现在，BHI是一路增长，但仅仅是环比上升，同比数据并不是很好，而且国房指数也没有完全增长，BHI与国房指数并没有形成较大的剪刀差，这说明这一轮的房价上涨中，刚需托盘的成份很大，实际装修的人，也就是刚需还是存在的。其中原因，我认为主要是投资者在上次房市调控价格低迷时买的房或者楼花，通过开发商和中介将价格哄抬上去后，一些需要买房居住或者是需要改善居住环境的刚需，用自己毕生或者祖孙三代的积蓄接了盘。这里我们应当看到，一旦房价大幅跌落，这些刚需所要承受的心理压力将会是非常大的，不利于社会稳定和谐。所以说，在当前这种高库存背景下，用高价去库存，实际上是饮鸩止渴，让富人更富，穷人更穷。

　　国庆节前后，中央和各级地方政府对房地产市场实施了相应的调控措施，从具体措施来看，这次房地产调控的方法并没有真正从供给侧结构性改革角度出发，仍然是头疼医头、脚疼医脚，从需求侧控制，和以往没什么区别，都是循环式的调整。这种调整能起一定的短期作用，但长期作用有限。

　　房地产调控要想取得实效，首先要从顶层设计上定位，将居民住宅定义为非金融产品。这一点，需要政府的高层来界定。理论上，若把居民住宅定义为金融产品，那它就可以像股票、期货一样进行炒作，价格出现较大幅度的波动也为正常现象。反之，若把居民住宅定义为非金融产品，那么就需要相应的配套动作，这样才有可能真正抑制住房价的上涨势头。敢不敢做这样的定位，这是很重要的一个问题。不敢做，房价就下不来；做了定位，后边就要配套。这个定位一定要高层来界定，它是非金融产品，房地产才可能真正抑制住不断上涨的势头。

　　其次，各级地方政府要彻底改变土地财政。若不从根上改变靠卖土地支撑主要财政收入的局面，房价就难以遏制，就会出现现在这种面粉比面包贵的现象。众所周知，现在楼面价格已经是两三万元了，百姓怎能指望真正建好的楼房的价格为两三万元？高价格的房价摆在那里，普通百姓的收入也是明的，需要不吃不喝一百年左右所赚的钱才能买一套住宅，这是匪夷所思的。普通百姓要想买房，就只有靠贷款、靠杠杆，可这样一来，一旦出现危机，受害的就是银行，银行一旦出现问题，整个国民经济就出了问题，危害非常大。所以，各级地方政府一定要改变土地财政，靠卖土地来支撑财政收入是不行的。

　　再次，各级地方政府要公示自己的城镇化率，同时公示还有多少土地可供建居民住宅，这才是从供给侧解决问题。根据每年进城农民数量，或者说城镇化改造率，进行科学预估市场需要多少改善性住房。如果地方政府公开可供建设土地非常多，并且放开了拍卖，或者是规定价格，让开发商随便买。这样一来，开发商就不敢买了，有效抑制了开发商的投机欲望。

　　最后，在税收上想办法。供给侧改革，对于房地产市场来说，我们可以从税收上做工作。对于二套以上的空置房产，可以适当地多收一些税。出售土地时，不要一次性把所有的税或钱都收完，可分几十年收可以在一开始的时候把土地价格定的便宜些，但收的税高一点，让每届政府都能享受到出售这块土地带来的收益。如此一来，买这块地的人每年就得给当地政府交税，开发商也就不急于把现在的地价炒得如此高。

　　孟宪江：那我们该如何透过《布局指南》来引导和调控地产市场？

　　秦占学：房地产市场是由住宅地产和商业地产两部分组成的。国家可以通过上各种措施和方法对住宅地产进行强制性调控，但是在商业地产领域，不建议国家做强制性调控，而是用指导、引导和资源优化配置的方式，即用市场的手段来调控。因为商业地产是要去做经营、做买卖的，普通百姓不会去买，那些商业运作的人买过去以后，他自己就会去判断收益问题，要让市场去进行自我调节。

　　那么，中央和各级地方政府该如何去引导商业地产市场呢？或者说，以什么为抓手进行商业地产的市场引导？这时，就到了行业协会发挥行业治理职能的时候了。过去，协会仅仅是企业和政府的桥梁和纽带，但是现在协会要把自身工作提高到协助政府共同做好行业治理这个层面上来，做好政府功能的补充，共同引领行业的发展。此次《布局指南》的正式发布可谓是恰逢其时，它就是中央和各级地方政府对商业地产实施引导的重要抓手之一。《布局指南》通过数量经济理论的全方位计算，最终提供的信息简单明了，只要认真看进去，都可以通过采集当地数据进行计算，其结果就是很好的依据，可以为政府的决策做判断，企业也可依此规划下一步的发展区域。