从上月的碧桂园（２００７．ＨＫ）百亿发债搁浅，到本月新鸿基受邀联合开发
广州猎德百亿地产项目，珠三角地产界集体呼吸到了融资市场的萧瑟空气。

　　原因来自“９·２７”房贷新政之后，各家银行对按揭贷款和开发贷款两大输血
管道的同时收紧。“珠三角是我们调控的重点地区，我们感受到了贷款风险正在逼近。”
招行、兴业银行人士称。该两家银行是今年个贷增量绝对值分别居股份制银行第一、
第二位。

　　然而，这还只是新一轮房贷调控的前奏。“我们接到了总行贷款整体收紧的新通
知。明年初不会再有各家银行疯狂发贷的常态，我们对房贷，尤其是地产商开发贷款，
一开始就会从紧。”前述银行人士称。

　　事态的背后是央行、银监会２００８年刚性的窗口指导政策。权威机构人士称，
明年监管要求控制贷款规模，类同于２００７年增长水平，并且从年初就开始指标监
控。

　　加之地产股整体受挫生发的直接融资冷空气，地产商开始遭遇自２００５年数轮
房贷调控以来真正的“命门”之劫。“接下来，就是讨论融资多元化，甚至是地产商
存活率的问题了。”一位上海地产商在无钱支付足够土地出让金时称。

　　各家商业银行自“９·２７”房贷新政之后，由于房贷指标已经用完，几乎同时
收紧了昔日的“火中取栗”之举。

　　“其实，早在‘９·２７’房贷新政之前的４月份，面对年初以来深圳房价的一
路飙升，深圳银监局就下发了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，
要求从严控制风险，到了年中，各家商业银行开始控制二手楼贷款的成数，随后进行
的就是开发贷款的控制。”深圳某股份制银行人士称。“我们将珠三角视为重点监控
区域，不敢轻易放贷了。”

　　“央行、银监会将在２００８年对贷款规模和速度进行刚性窗口指导，要求贷款
规模减速，并有可能按季度考核。银行不能再为地产商买单。过去的常态要变了。”
来自权威机构的人士称。

　　“我们已经听说了相关信息。总行要求我们明年的贷款增长不能超过今年，并将
按月对我们进行贷款指标管理。”一位某股份制银行分行负责人称，“显然，由于房
贷占贷款比重已经较大，明年的房贷将继续从紧，要严于今年。而其中的开发贷款更
要慎之又慎。”

　　该人士称，在去年和今年上半年，对于房地产开发贷款中“四证”（即国有土地
使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）不全的，
也给予了贷款。现在不行了，即使“四证”齐全，还要充分掂量开发商的资质。

　　放之于存量大数观察，更可见到各家商业银行内心的恐惧。央行统计数据显示，
截至今年６月末，全国商业性房地产贷款余额达到４．３万亿元（不含公积金贷款），
同比增长２４．５％。其中，个人住房贷款余额２．６万亿元，同比增长２３．９％；
房地产开发贷款余额１．７万亿元，同比增长２５．６％。而且，商业性房地产贷款
占本币贷款已从２００４年的１３％上升到今年６月末的１７％。

　　或许，１２月初，北京师范大学金融研究中心出炉的《中国房地产土地囤积及资
金沉淀评估报告》令银行业界集体受到了警醒。该报告认为，到２００７年底，房地
产开发商囤地约为１０亿平方米，同时，银行体系每向房地产行业注入４元资金，就
有１元被沉淀在土地上。

　　深发展总行住房与消费信贷部总经理柳博称，“明年我们将少做，并且只做好的。
对不同地区要细划分类，珠三角自然在严格控制规模之列。对不同客户人群也要细划
分类，客户文件信息要真实完整。”

　　中投证券一份研究报告称，依据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比
重已超过半数，达５３％以上。２００７年６月底，银行贷款在房地产开发资金中的
占比达２２．１％，企业自筹资金占比达３３．９％，定金和预收款占比达２５．２
％。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品
房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的７０％来自银行贷款；此外，
定金和预收款中的３０％也来自银行信贷。

　　“虽然本年度数据还未出来，但同据央行数据，从６月末到１０月末，我国房地
产开发贷款余额增加了６０００亿元，达１．７６万亿元。年底，极可能达到１．７
８－１．８万亿元。而在珠三角等地区，地产贷款（含开发贷、个贷）已占到中长期
贷款总额的５０％以上，已是多年持续的数据。各家银行不能不审慎了。”深圳某股
份制银行人士称。

　　来自银行间接融资的双输血管道——按揭贷款和开发贷款——被掐断之后，地产
界只能另寻融资之道。强强联合、分散风险无疑是最直接的一着，而对许多中小房地
产商而言，流动性强、交易费用低的股权融资和信托计划等直接融资方式或许会受到
青睐。