中国报告大厅网讯，存量住宅流通环节的二手房市场已经成为中国房地产市场的核心组成部分，核心城市二手房成交量已经逐步超过一手房，成为支撑住房交易的主力，对二手房市场的投资分析，核心关注核心城市的成交与价格变动，能够反映全国存量房市场的整体运行趋势。近年来，随着房地产市场从增量开发转向存量运营，二手房的市场地位持续抬升，核心城市的成交与价格变动成为判断行业整体景气度的核心指标。

一、核心城市二手房成交格局

1.1 一线城市运行特征

1.1.1 京沪月度成交走势

京沪作为全国房地产市场的核心风向标，其二手房成交量变动直接反映核心城市存量房市场的活跃度，信贷政策调整、限购松绑等因素都会直接反映在月度成交数据中。本次所用数据包含北京、上海2025年多个月度以及2026年初的公开成交数据，均来自地方住建部门和官方交易平台，可信度较高，数据口径统一，均为月度网签或成交量数据，可以进行横向时间趋势对比。从时间序列来看，北京2025年11月到12月成交量呈现抬升趋势，2026年初的成交量维持在1.5万套以上水平，上海2025年一季度成交量维持在高位，年末成交量略有回落，2026年初成交量与2025年末基本持平，整体波动幅度处于合理区间，没有出现极端异常波动，符合房地产市场季节性运行的基本规律。上海2025年4月成交量同比增长22.3%，反映出当年二季度市场需求释放的动能较强，不排除政策调整带来的短期刺激影响。

城市	时间	成交量（套）
北京	2025.11	14446
北京	2025.12	17200
北京	2026.01	15082
北京	2026.05	16000
上海	2025.01	18387
上海	2025.03	29300
上海	2025.04	28742
上海	2025.12	22961
上海	2026.01	22834

京沪两地二手房成交量呈现季节性波动特征，北京年末成交量较11月出现明显抬升，主要受年底置换需求集中释放推动，不少置换客群会赶在年底完成交易过户，带动成交量短期上升。上海一季度成交量维持在2万套以上水平，显著高于年初，反映出开春后市场活跃度抬升，2026年初成交量与2025年末基本持平，市场整体保持平稳运行态势，一定程度上反映核心改善需求的支撑较为稳定，没有出现大幅波动。

1.1.2 广深短期成交波动特征

广深作为珠三角核心城市，二手房市场受政策预期和换房需求影响，波动特征相较于京沪更为明显。深圳作为较早推行存量房交易公示的城市，周度数据可以更清晰反映短期市场变动，广州月度网签数据则反映中长期市场趋势。本次选用的广深数据均来自地方房地产中介协会和官方住建部门，数据口径一致，可信度分级为A，不存在逻辑冲突，可以用于对比分析。从市场背景来看，珠三角地区产业升级带动人口流动，换房需求较为旺盛，同时受港澳侨胞置业需求影响，市场短期波动较为频繁，周度数据能够更及时捕捉市场变动。广州作为传统商贸核心城市，二手房市场需求以本地置换为主，月度数据更能反映市场的中长期趋势，2025年4月的数据显示市场保持平稳修复态势，没有出现大起大落。

城市	时间	成交量（套）
广州	2025.04	10426
深圳	2025.09	5808
深圳	2025.11	5762
深圳	2025.12	6612
深圳	2025年第41周	1219

广州2025年4月二手住宅网签面积同比增长1.47%，成交量维持在万套以内，反映市场保持平稳修复，涨幅收窄体现需求释放节奏逐步回归平稳。深圳连续7个月成交量运行在荣枯线以上，显示市场活跃度持续修复，周度成交量波动较大主要受节假日因素影响，国庆假期所在周成交量明显偏低，后续逐步恢复，符合市场运行规律。深圳2025年9月成交量同比增长52.4%，显示需求释放的动能仍然较强，不排除阶段性政策调整带来的波动影响，后续走势仍有待观察。

1.2 新一线市场表现

1.2.1 成都全年成交规模

成都作为西南地区核心城市，近年人口流入规模较大，住房改善需求释放带动二手房市场活跃度持续提升。公开数据显示2025年全年成交量已经突破23万套，多个月度成交量维持在1万套以上，一季度受春节假期影响，成交量呈现逐步抬升的趋势，数据均来自成都购房通和成都市住建局，可信度为A，口径统一，可以进行时间趋势对比。从市场背景来看，成都近年常住人口增量持续位居新一线城市前列，新增人口带来的居住需求以及本地改善需求叠加，推动二手房市场规模持续扩张，二手房成交量已经逐步接近甚至超过一手房成交量，成为成都住房市场的核心支撑。一季度作为传统交易旺季，成交量的变动能够反映全年市场的基本走势，春节假期过后，需求逐步释放，成交量逐月抬升，符合行业常识。

时间	成交量（万套）
2025.01	1.81
2025.02	1.14
2025.03	2.32
2025.04	2.45

成都2025年2月成交量回落主要受春节假期交易停摆影响，属于季节性正常波动，市场供需层面没有出现实质性变化。3月和4月成交量连续攀升，4月突破2.4万套，反映开春后市场需求集中释放，整体复苏态势明确。全年累计成交量达到23.2万套，规模已经接近不少一线城市全年水平，体现出成都二手房市场的庞大容量，一定程度上反映人口流入带动的真实居住需求支撑较为稳固，市场韧性较强。

二、核心城市二手房价格趋势

2.1 一线价格环比变动

2.1.1 核心城市价格变化

价格走势是反映二手房市场景气度的核心指标，核心城市二手房价格变动不仅反映本地市场供需，也会影响全国市场的预期。国家统计局公布的2026年2月、3月核心城市二手住宅价格环比数据，反映出不同城市的价格变动方向和幅度，数据口径统一，均为环比涨幅，可信度高，不存在逻辑冲突，可以进行横向对比。近年来，核心城市二手房价格结束了此前连续上涨的趋势，进入分化调整阶段，不同城市因为供需结构、人口流入情况不同，价格变动出现明显分化，一线核心城市因为需求支撑较强，价格调整幅度较小，部分城市已经出现止跌回稳的迹象。北京上海两大核心城市的二手住宅价格已经出现环比上涨，一线整体价格降幅收窄，显示市场逐步从调整转向平稳。

城市	2026年2月环比涨幅（%）	2026年3月环比涨幅（%）
北京	0.3	-
上海	0.2	0.4
一线城市整体	-0.1	-

北京和上海二手住宅价格均呈现环比上涨态势，一线整体2月环比微降0.1%，降幅较之前收窄0.4个百分点，显示价格下行压力逐步缓解，市场预期逐步转稳。上海3月环比涨幅较2月扩大0.2个百分点，反映市场信心逐步修复，成交活跃度提升带动价格止跌回稳，一定程度上反映核心需求支撑下，价格已经逐步接近底部，仍有待观察后续需求释放能否持续支撑价格稳定，不排除阶段性波动的可能。

2.2 区域价格分化特征

2.2.1 价格变动差异分析

不同能级城市之间的二手房价格分化，本质上是需求支撑能力的分化，核心城市因为产业资源集中、人口持续流入，需求支撑较强，价格调整幅度较小，而部分人口流出的城市，价格调整压力较大。从现有核心城市数据来看，一线核心城市中，北京上海价格已经出现环比上涨，广深价格则保持相对平稳，整体一线价格降幅持续收窄，显示市场逐步企稳。新一线城市中，成都因为人口流入规模大，需求支撑强，二手房价格也保持相对稳定，没有出现大幅下跌，部分热点区域甚至出现小幅上涨。究其本质，二手房价格的变动核心还是供需关系，核心城市的存量房供应虽然较大，但需求也较为旺盛，供需逐步达到新的平衡，带动价格企稳。而部分非核心城市，需求不足，供应过剩，价格仍然存在调整压力。进一步来看，二手房市场的分化还体现在城市内部，核心区域的优质房源，比如学区房、次新房，价格支撑较强，流动性也较好，而远郊区域的老房，价格调整压力较大，流动性较差。这种分化反映了当前住房需求从"有房住"向"住好房"转变，优质房源的稀缺性凸显，价值支撑更强。法拍房的规模有所上升，部分法拍房因为价格低于市场价，受到刚需客群的关注，但法拍房存在一定的产权风险，投资需要谨慎。从政策层面来看，各地针对二手房市场的支持政策持续出台，包括降低首付比例、下调贷款利率、取消限购限贷等，这些政策逐步落地，带动市场需求释放，对价格形成支撑。但政策效应逐步递减，后续需求能否持续释放，仍然取决于经济基本面和收入预期，一定程度上仍存在不确定性。当前二手房市场的整体格局是，核心城市逐步企稳，价格止跌回稳，非核心城市仍然存在调整压力，市场分化会进一步加剧，投资机会主要集中在核心城市的优质房源。

---

获取完整区域二手房投资机会报告可联系专业机构获取定制服务，核心洞察如下：

• 一线核心城市单月二手房成交量突破5万套，市场整体保持平稳修复态势
• 成都全年二手房成交量突破23万套，人口流入带动新一线核心城市需求支撑强劲
• 核心城市二手房价格环比降幅收窄，京沪已经实现环比上涨，市场逐步企稳