专家视点

李宇嘉:房地产开发投资回升受三方面因素影响

标签:房地产          2016/11/18

导语:随着调控推进和升级,特别是融资开始收紧,房地产销售下滑已无争议,近

随着调控推进和升级,特别是融资开始收紧,房地产销售下滑已无争议,近期数据已显端倪。据国家统计局最新披露,2016年1~10月,全国商品房销售面积和金额分别为12.0亿平方米、9.1万亿元,同比增幅均比1~9月收窄0.1个百分点。据CRIC统计,受调控的热点楼市下滑更明显,即便有“金九”热销、网签滞后和“赶政策末班车”等影响,10月一线城市和二线代表城市销售面积环比分别下滑9%和16%。11月上半月,一线和二线代表城市销售面积环比分别下滑9.4%和5%。

但是,房地产开发投资却有回升的趋势。1~10月,房地产开发投资同比增长6.6%,连续3个月回升,且增速比1~9月加快0.8个百分点,比上年同期加快4.6个百分点。从原因来看,今年新开工月均增长14.3%(去年月均下降15.8%);月均土地购置降幅(-8.3%)比去年收窄25个百分点,销售面积增速扩张20个百分点。历史经验显示,开发投资滞后销售和新开工6~12个月,销售和新开工全面回升,开发投资必然保持旺盛态势。

受2007年下半年~2008年上半年连续收紧货币政策和房贷政策,加上随后次贷危机冲击内需,2007年9月~2009年2月,房地产销售面积同比增速连续16个月下滑,导致随后开发投资增速从2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同样,受2011~2013年启动限购限贷及收紧货币的影响,2013年~2015年5月,房地产销售面积同比增速连续下滑,并创造连续15个月(2014年2月~2015年5月)负增长的纪录,随后开发投资增速也从2014年初的19.3%一路下滑至2015年底的1%。

那么,未来房地产销售下滑,当前持续回升的开发投资增速和景气态势能否保持呢?

笔者认为,尽管销售下滑是确定性趋势,但缓慢下行和整体高位景气是未来销售的两大特征。今年1~10月份,销售面积和金额增速分别比去年同期加快了26.3和19.6个百分点。10月以来,销售开始回落,但供应收缩得更快,据CRIC的统计,10月份28个重点城市新房供应量环比下降24%,其中一线城市下降63%,二三线代表城市下降18%。

供应收缩,一方面在于热点城市调控后,预售和价格管理很严格,不少新项目不得不延缓入市;另一方面,前三季度楼市火热,多数开发商已完成全年销售目标的90%。

同时,今年前10个月销售回款增长了40%、房企发债和理财流入楼市资金分别翻了3倍和11倍,“不差钱”的开发商主动减少推盘以待明年形势明朗。因此,即便销售下滑,但调控前已属供求紧张、库存消化周期在6~10个月的28个热点楼市,10月库存继续下降5.5%,库存消化周期为7.4个月,较9月下降0.6个月。

因此,在货币政策继续稳健、房贷利率仍处历史低位等情况下,楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心城市群,其销售波动不会太大。10月份,尽管一二线城市销售回落,但三四线楼市成交面积继续上升,四大都市圈内的三四线城市,成为楼市销售贡献的主力。

同时,2013年~2015年,全国房地产用地占供地面积分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至今年10月,开发商土地购置面积连续31个月负增长;2014年2月至2015年12月,新开工面积连续23个月呈负增长,中期内供求紧张局面难改。特别是,近年来一二线重点城市几乎没有完成年度供地计划,住宅用地供应年均降幅多数在40%~ 50%。因此,开发商有“补库存”的诉求。今年以来,新开工呈现出2012年以来最快增长态势,连续9个月正增长,月均涨幅为14.3%。

根据国家统计局的数据,9月份,70个大中城市中新房价格涨幅超过5%的只有29个城市,涨幅超过10%的只有19个城市。因此,楼市区域分化在加剧。近年来,新开工和投资之所以下滑,事实上主要受2009年~2011年中西部三四线楼市高增长,并从2012年开始陷入无效库存泥潭所拖累。2015年以来,投资(慢)和销售(快)开始背离,无效库存对开发投资的影响减退。

此外,刚刚披露的10月份宏观经济数据显示,新兴产业尚弱,基建和房地产开发投资仍是经济企稳的最大功臣。因此,经济彻底企稳和转型完成之前,楼市政策基调不会掉头,这就决定了本轮楼市调控的本意,并非在打压销售和投资,而在于抑制资产泡沫。因此,开发商“补库存”必然会在中期内继续进行下去。

未来一段时间,即便新开工增速受销售下滑而回落,但回落幅度是缓慢的,且中期再度周期性回升是大概率事件。另外,从2015年9月起,土地购置面积降幅持续收窄的态势没有改变,也是“补库存”的一个征兆。因此,考虑到新开工维持景气态势,销售面积增速扩张,再加上土地购置降幅收窄,滞后12个月左右的开发投资将保持景气态势。

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